dnes je 6.7.2022

Input:

Dodání vybraných nemovitých věcí

26.2.2014, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.116 Dodání vybraných nemovitých věcí

Ing. Dagmar Fitříková


  • § 4 ZDPH, § 7 odst. 6, § 10, § 21 odst. 3, § 47, § 48a, § 51, § 56, § 72, § 75, § 76 a § 108 č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, v platném znění (dále jen ZDPH),

  • § 66 a násl. zákona č. 50/1976 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen stavební zákon),

  • zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ).

S účinností od 1. 1. 2014 platí změny provedené v rámci zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb., které postihují i oblast DPH. Součástí těchto změn je mimo jiné i úprava provedená v ustanovení § 56 ZDPH, která s účinností od 1. 1. 2014 vymezuje pravidla pro uplatnění osvobození od DPH při dodání vybraných nemovitých věcí. Zásadní změny v této oblasti postihnou zejména převody, resp. dodání, pozemků. Plátci pořizují nemovité věci, zejména pozemky a různé typy staveb, jako obchodní majetek a následně je využívají v rámci svých ekonomických činností nebo pořizují nemovité věci pozemky za účelem jejich následného prodeje, resp. dodání (např. realitní kanceláře). V souvislosti s těmito aktivitami se vlastník nemovité věci pozemku, plátce, může dostat do nejrůznějších situací, které musí řešit nejen z hlediska daně z příjmů, ale i z pohledu DPH. Pro zajištění správného postupu při uplatňování DPH u dodání nemovitých věcí je nutné vycházet z jejich vymezení v NOZ v návaznosti na speciální úpravu obsaženou v příslušných ustanoveních zákona o DPH. V souvislosti s dodáním nemovitých věcí je nutné správně aplikovat příslušná ustanovení upravující pro účely daně z přidané hodnoty vymezení místa plnění, stanovení dne uskutečnění plnění a sazby DPH.

Nemovité věci z hlediska vymezení předmětu daně

Předmětem daně je s účinností od 1. 1. 2014 dodání zboží a poskytnutí služby. Podle § 4 odst. 2 ZDPH patří do kategorie zboží mimo jiné i hmotné věci, tj. nejen věci movité, ale i věci nemovité. Výčet vybraných nemovitých věcí, tj. z pohledu DPH zboží, je vymezen pro účely uplatnění osvobození od daně v § 56 odst. 1 ZDPH. Dodáním zboží, tj. i dodáním vybrané nemovité věci, se podle § 13 odst. 1 ZDPH rozumí převod práva nakládat se zbožím, tj. mimo jiné i s vybranou nemovitou věcí, jako vlastník.

Nemovité věci z hlediska jejich vymezení NOZ

Rozdělení věci na věci movité a nemovité je obsaženo v § 498 NOZ. Podle cit. ustanovení patří do kategorie nemovitých věcí pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Z úpravy obsažené v § 506 odst. 1 NOZ vyplývá, že součástí pozemku je i stavba zřízená na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Podle § 509 NOZ nejsou součástí pozemku inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení.

Vybrané nemovité věci

Úprava obsažená v § 56 ZDPH používá s účinností od 1. 1. 2014 v návaznosti na změny provedené ve vymezení předmětu daně namísto původní formulace „převod staveb, bytů, nebytových prostor” a „převod pozemku” obecné vymezení „dodání vybraných nemovitých věcí”. V ustanovení § 56 odst. 1 ZDPH jsou v souvislosti s uvedením výčtu vybraných nemovitých věcí použity pojmy obsažené v příslušných ustanoveních NOZ. Podle § 56 odst. 1 ZDPH se za dodání vybrané nemovité věci pro účely uplatnění osvobození od daně považuje dodání těchto nemovitých věcí:

  • pozemku (§ 498 a § 506 NOZ),

  • práva stavby (§ 1240 až 1242 NOZ),

  • stavby (§ 506 NOZ),

  • podzemní stavby se samostatným účelovým určením (§ 498 odst. 1 NOZ),

  • inženýrské sítě (§ 509 NOZ),

  • jednotky (§ 1159 NOZ).

Stavba jako součást pozemku

Podle § 506 NOZ jsou součástí pozemku stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. V návaznosti na úpravu obsaženou v § 498 a § 506 NOZ a ve vazbě na podmínky osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí je nutné v případě pozemků rozlišovat mezi pozemkem nezastavěným, tj. pozemkem, na kterém není zřízena stavba, a pozemkem, na kterém je zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, a v případě, že je na pozemku zřízena stavba, která je ve vlastnictví jiné osoby než osoby, která vlastní pozemek, je nutné přihlédnout při dodání pozemku i k této skutečnosti.

Ustanovení § 56 odst. 1 ZDPH neobsahuje definice vybraných nemovitých věcí, obsahuje pouze taxativní výčet vybraných nemovitých věcí pro účely uplatnění osvobození od daně při jejich dodání.

Pozemky

Mezi vybrané nemovité věci, jejichž výčet je uveden v § 56 odst. 1 ZDPH, patří mimo jiné i pozemek. ZDPH používá s účinností od 1. 1. 2014 v souvislosti s právní úpravou týkající se vybraných nemovitých věcí pojem pozemek, aniž by tuto vybranou nemovitou věc pro účely DPH speciálně definoval. Při aplikaci § 56 ZDPH, ve znění platném od 1. 1. 2014, je nutné respektovat úpravu obsaženou v § 506 NOZ, podle které je součástí pozemku i stavba zřízená na pozemku. Podle NOZ je pod pojmem pozemek chápán nejen pozemek se stavbou ve vlastnictví jednoho majitele (stavba je součástí pozemku), ale i pozemek se stavbou, kdy vlastníkem pozemku je jiná osoba než vlastník stavby, dále pozemek s právem stavby (tj. nezastavěný pozemek) a také pozemek nezastavěný.

Do kategorie vybraných nemovitých věcí označených pro účely DPH jako „pozemek” patří s účinností od 1. 1. 2014 pro účely DPH nejen pozemek nezastavěný, na kterém není zřízena stavba, ale i pozemek včetně stavby na tomto pozemku umístěné (s výjimkou staveb dočasných). Na rozdíl od právní úpravy platné do 31. 12. 2013 a na rozdíl od Směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 26. listopadu 2006, o společném systému daně z přidané hodnoty, neobsahuje zákon o DPH, ve znění platném od 1. 1. 2014, definici stavebního pozemku.

Vymezení pojmu pozemek pro účely DPH

Na rozdíl od právní úpravy platné do 31. 12. 2013 a na rozdíl od Směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 26. listopadu 2006, o společném systému daně z přidané hodnoty, neobsahuje zákon o DPH, ve znění platném od 1. 1. 2014, definici stavebního pozemku. Z informace GFŘ č.j. 58463/13/7001-210000-101206 k uplatňování DPH u dodání a nájmu vybraných nemovitých věcí po 1.1.2014 podle § 56a § 56a ZDPH se za pozemek přiléhající ke stavbě považuje parcela (samostatné parcelní číslo), na které se stavba nachází. Pokud je stavba umístěna, byť i jen částečně, na více parcelách, je nutné všechny tyto parcely vyhodnotit pro účely DPH jako pozemky, na kterých je zřízena stavba.

Daňový režim při dodání pozemku

Podmínky pro uplatnění osvobození vymezené v § 56 odst. 2, 3 ZDPH pro dodání pozemku se podstatně liší od právní úpravy, která platila pro oblast převodu pozemků do 31. 12. 2013. S účinností od 1. 1. 2014 je podle § 56 odst. 2 dodání pozemku od daně osvobozeno pouze při splnění níže uvedených podmínek:

  • jedná se o pozemek, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, a současně se jedná o pozemek, který

  • není pozemkem, na němž může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba.

Při dodání zastavěného pozemku, na kterém je umístěna stavba nebo inženýrská síť, se uplatní s účinností od 1. 1. 2014 shodný daňový režim jako v případě stavby umístěné na tomto pozemku. Pokud předmětná stavba splňuje podmínky pro uplatnění osvobození od daně ve smyslu § 56 odst. 3 ZDPH, ve znění platném od 1. 1. 2014, je od daně osvobozeno i dodání pozemku, na němž je stavba umístěna. V případě, že je dodání stavby umístěné na pozemku zdanitelným plněním, uplatní se při dodání pozemku shodná sazba daně, která se uplatní při dodání stavby.


Plátce zřídil (postavil) na pozemku, který má v obchodním majetku, celkem 4 rodinné domy, přitom každý z nich splňuje kritéria rodinného domu pro sociální bydlení ve smyslu § 48a odst. 3 písm. b) ZDPH. Všechny rodinné domy byly kolaudovány v říjnu 2013. V měsíci prosinci 2013 realizoval plátce prodej 2 rodinných domů včetně pozemků, na kterých byly domy umístěny. K uskutečnění plnění, tj. k převodu 2 rodinných domů včetně pozemků na nich umístěných, došlo v prosinci 2013, a proto plátce postupoval při prodeji těchto nemovitostí v souladu s právní úpravou platnou do 31. 12. 2013. Při převodu předmětných pozemků uplatnil ve shodě s § 56 odst. 2 ZDPH, ve znění platném do 31. 12. 2013, osvobození od daně a při převodu obou rodinných domů uplatnil sníženou sazbu daně podle § 48a odst. 3 písm. b) ZDPH, ve znění platném do 31. 12. 2013. K dodání zbývajících 4 rodinných domů včetně pozemků, na kterých jsou umístěny, došlo v únoru a březnu 2014. Při dodání těchto rodinných domů v roce 2014 uplatnil plátce sníženou sazbu daně a shodný daňový režim, tj. sníženou sazbu daně, uplatnil plátce i při dodání pozemků, na kterých jsou rodinné domy umístěny. Tento postup je v souladu s právní úpravou obsaženou v § 56 ve vazbě na § 48a odst. 3 písm. b) ZDPH, ve znění platném od 1. 1. 2014.


Plátce zřídil (postavil) na části pozemku, který je evidován v katastru nemovitostí jako orná půda a je zařazen do územního plánu, inženýrské sítě. V roce 2013 došlo k prodeji předmětných inženýrských sítí včetně části pozemku, na kterém byly tyto sítě zřízeny. Při prodeji části pozemku, na kterém byly inženýrské sítě zřízeny, tj. pozemku, který měl v souvislosti s převodem přiděleno konkrétní parcelní číslo, uplatnil plátce, který byl v pozici prodávajícího, osvobození od daně ve shodě s § 56 odst. 2 ZDPH, ve znění platném do 31. 12. 2013. Při dodání inženýrských sítí, tj. stavby, která nesplňovala podmínky pro uplatnění osvobození od daně ve smyslu § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném do 31. 12. 2013, uplatnil prodávající základní sazbu daně. Zbývající část pozemku byla v roce 2014 rozdělena na jednotlivé parcely, kterým byla v souvislosti s jejich převodem přidělena konkrétní parcelní čísla. Vzhledem k tomu, že se v tomto případě jedná o pozemky nezastavěné a současně pozemky, na které není vydáno platné stavební povolení ani udělení souhlasu s provedením stavby, jedná se o pozemky, které splňují podmínky vymezené v § 56 odst. 2 ZDPH. Při dodání těchto pozemků v březnu 2014 uplatní plátce ve shodě s § 56 odst. 2 ZDPH osvobození od daně.

Dodání pozemku, na kterém je umístěno více staveb

Z úpravy obsažené v § 56 ZDPH ve vazbě na úpravu obsaženou v NOZ vyplývá, že při dodání pozemku, na kterém je umístěna stavba, se uplatní shodný daňový režim jako v případě dodání stavby. Pokud je na jednom pozemku (parcele) umístěno více staveb různého charakteru, uplatní se při dodání pozemku daňový režim, který se uplatní u té stavby, která je pro daný obchodní případ určující.


Plátce realizuje v měsíci únoru 2014 dodání pozemku včetně několika staveb na tomto pozemku umístěných. Jedná se o rodinný dům, samostatnou přízemní stavbu kolaudovanou jako objekt určený k podnikání a oplocení kolem celého pozemku (parcely). Rodinný dům byl kolaudován v říjnu 2013 a splňuje ve smyslu § 48a ZDPH kritéria stavby pro sociální bydlení. Stavbou, která má v tomto případě určující charakter, je rodinný dům, jehož dodání podléhá snížené sazbě daně, a proto plátce i při dodání pozemku uplatní sníženou sazbu daně. Při dodání oplocení, které plní funkci příslušenství rodinného domu, se ve shodě s § 48a odst. 3 ZDPH uplatní rovněž snížená sazba daně. Při dodání stavby, která byla kolaudována v říjnu 2013 jako objekt určený k podnikání a nesplňuje kritéria příslušenství rodinného domu, uplatní plátce při jejím dodání základní sazbu daně.

Daňový režim při dodání staveb

Daňový režim při dodání staveb se s účinností od 1. 1. 2014 ve srovnání s právní úpravou platnou do 31. 12. 2013 zásadním způsobem nemění. Dodání staveb uvedených v § 56 odst. 1, tj. dodání vybrané nemovité věci, je při splnění podmínek vymezených v § 56 odst. 3 ZDPH osvobozeno od daně bez nároku na odpočet daně. Dodání staveb, na které se nevztahuje osvobození od daně, patří nadále do kategorie zdanitelných plnění s tím, že při dodání staveb splňujících kritéria stavby pro sociální bydlení se uplatní snížená sazba daně (15 %) a při dodání ostatních staveb se uplatní základní sazba daně (21 %).


Plátce pořídil v prosinci 2013 stavbu určenou ke komerčnímu využití, která byla poprvé kolaudována 30. 6. 2007. V únoru 2014 se plátce rozhodne takto pořízenou stavbu dodat jiné osobě. Zákonná lhůta stanovená v § 56 odst. 3 ZDPH, ve znění platném od 1. 1. 2014, se odvíjí nikoli od data pořízení stavby, tj. prosince 2013, ale od data vydání prvního kolaudačního souhlasu, tj. od 30. 6. 2007. Vzhledem k tomu, že dodání předmětné stavby je realizováno po uplynutí lhůty 5 let vymezené v § 56 odst. 3 ZDPH, je dodání takové stavby od daně osvobozeno. Od daně je osvobozeno i dodání pozemku, na kterém je stavba zřízena. Vzhledem k tomu, že v období pro úpravu odpočtu daně neprováděl plátce na předmětné stavbě žádné stavební úpravy, které mají charakter technického zhodnocení, neměl při prodeji důvod volit režim zdanění.


Plátce pořídil v prosinci 2013 stavbu určenou ke komerčnímu využití, která byla poprvé kolaudována 31. 1. 2013. V únoru 2014 se plátce rozhodne, že takto pořízenou stavbu dodá jiné osobě. Zákonná lhůta stanovená v § 56 odst. 3 ZDPH činí 5 let a v době, kdy je realizováno dodání předmětné stavby, dosud neuplynula. Dodání předmětné stavby realizované v únoru 2014 je zdanitelným plněním podléhajícím základní sazbě daně. Shodný daňový režim

Nahrávám...
Nahrávám...