dnes je 2.12.2022

Input:

Nájem věci nemovité a movité

28.2.2014, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Nájem věci nemovité a movité

Ing. Dagmar Fitříková


  • § 2 ZDPH, § 4, § 9, § 10, § 10d, § 10h odst. 1 písm. f), § 10k,§ 14 odst. 1 písm. b), § 21, § 51, § 56, § 56a, § 72, § 76 a § 102 odst. 1 písm. d)ZDPH,

  • § 496 až § 504 NOZ, § 2189 až 2192, § 2193 až § 2200, § 2201 až § 2331 a § 2332 až § 2357 NOZ,

  • § 7 odst. 2 ZoÚ.

Nájem věci

V § 4 ZDPH, který obsahuje řadu základních pojmů pro účely DPH, je v odst. 3 písm. g) pro účely DPH s účinností od 1. 1. 2014 vymezeno, že nájmem se rozumí nejen podnájem, ale i pacht a podpacht. S ohledem na toto sjednocení platí pro nájemní, podnájemní, pachtovní a podpachtovní vztahy při uplatňování DPH stejná pravidla. Z uvedeného důvodu a pro zjednodušení je v dalším textu používán pouze pojem nájem, který zahrnuje nejen nájem, ale i podnájem, pacht i podpacht. Předmětem smluvního vztahu, na základě kterého je přenechána věc do užívání jiné osobě, mohou být věci movité a nemovité. Rozdělení věci na věci nemovité a movité je upraveno v § 496 až 504 NOZ. Z pohledu DPH se na plnění, která do kategorie nájmu patří, vztahuje jednak obecná úprava (např. daňová evidence a daňové doklady) a jednak úprava, podle které je pro tento typ plnění speciálně vymezeno místo plnění, datum uskutečnění plnění, sazby daně, osvobození od daně atd. Pro účely uplatnění zdanění nebo osvobození od DPH je dále rozhodující skutečnost, zda se jedná o nájem věcí movitých nebo nemovitostí.

Přenechání zboží k užití

Zákon o DPH používá v § 14 odst. 1 písm. b) ZDPH pojem přenechání zboží k užití jinému. Zbožím se pro účely DPH rozumí mimo jiné hmotná věc, tj. věc nemovitá i movitá. Přenechání zboží, tj. věci nemovité i movité, k užití jinému je v praxi řešeno zpravidla na základě různých typů nájemních smluv.

Do kategorie přenechání věci nemovité nebo movité k užití jinému poskytnutí práva využití věci patří např.:

  • nájem podle § 2201 až 2331 NOZ,

  • výprosa § 2189 až 2192 NOZ,

  • výpůjčka podle § 2193 až 2200 NOZ,

  • nájem dopravního prostředku – § 2321 až 2325 NOZ,

  • pacht – § 2332 až 2357 NOZ,

  • .

Z úpravy obsažené v ZDPH vyplývá, že plnění poskytované na základě různých typů nájemních a jiných smluv, na základě kterých se věc movitá nebo nemovitá přenechá jiné osobě k užívání, patří z pohledu DPH do kategorie poskytování služeb. Tato skutečnost je důležitá zejména pro správné určení místa plnění, dne uskutečnění plnění a případně sazby daně. V oblasti nájemních vztahů je nutné v návaznosti na správný postup při uplatnění DPH sledovat i skutečnost, zda český plátce jako účastník tohoto smluvního vztahu je v postavení nájemce, nebo pronajímatele. Obě pozice jsou spojeny s různými právy a povinnostmi. Daňový režim, který je v rámci nájemních vztahů uplatněn, ovlivňuje neméně významně i skutečnost, kdo je (kromě českého plátce) druhým účastníkem smluvního vztahu. Touto osobou může být buď jiný český plátce, nebo neplátce, dále to může být osoba se sídlem v EU nebo osoba zahraniční. Všechny tyto skutečnosti mají vliv na povinnosti a práva českého plátce, který je buď v postavení nájemce, nebo pronajímatele.

Místo plnění u nájmu movitých věcí

V souvislosti se stanovením místa plnění při poskytnutí služby je nutné respektovat pravidla pro určení místa plnění vymezená v § 9 a v § 10 až § 10k ZDPH. Nájem movité věci, pokud je místo plnění určeno podle základního pravidla upraveného v § 9 odst. 1 ZDPH v jiné členské zemi a nájemci (příjemci služby), který je v pozici osoby registrované k DPH v této jiné členské zemi, vznikne povinnost přiznat a zaplatit daň v této členské zemi, je plátce (pronajímatel) povinen uvádět nejen v příslušném řádku daňového přiznání k DPH, ale i v souhrnném hlášení s kódem plnění „3” [§ 102 odst. 1 písm. d) ZDPH].

Místo plnění u nájmu movitých věcí osobě povinné k dani

Při stanovení místa plnění u nájmu movitých věcí, pokud je v pozici nájemce (příjemce služby) osoba povinná k dani, postupuje plátce podle obecného ustanovení § 9 odst. 1 ZDPH, podle kterého se místo plnění určuje podle sídla, popř. podle umístění provozovny příjemce služby, tj. nájemce. Pokud je předmětem smlouvy poskytnutí krátkodobého nájmu dopravního prostředku, určí se místo plnění podle § 10d odst. 1 ZDPH, tj. podle místa, kde je dopravní prostředek skutečně fyzicky převzat zákazníkem. Ve specifických případech, kdy ke skutečnému užití nebo spotřebě nájmu dopravního prostředku dojde ve třetí zemi nebo v tuzemsku, se podle § 10d odst. 4 ZDPH považuje za místo plnění třetí země nebo tuzemsko.


Česká obchodní společnost, plátce, pronajala speciální přístroj jiné obchodní společnosti se sídlem v Praze. Místo plnění se určí ve shodě s § 9 odst. 1 ZDPH podle sídla příjemce služby, tj. v tomto případě v tuzemsku. Úplata za nájem přístroje podléhá v ČR povinnosti přiznat daň na výstupu. Česká obchodní společnost zatíží úplatu sjednanou za pronájem přístroje základní sazbou DPH. Údaje o takto poskytnuté službě uvede česká obchodní společnost, pronajímatel, v ř. 1 daňového přiznání k DPH za příslušné zdaňovací období.


Česká obchodní společnost, plátce, pronajala speciální přístroj obchodní společnosti registrované k DPH na Slovensku. Místo plnění se určí ve shodě s § 9 odst. 1 ZDPH podle sídla příjemce služby, tj. v tomto případě na Slovensku. Úplata za nájem přístroje nepodléhá v ČR povinnosti přiznat daň. Český plátce nezatíží úplatu sjednanou za pronájem přístroje českou DPH. Povinnost přiznat a zaplatit daň vznikne na Slovensku příjemci služby. Česká obchodní společnost uvede údaje o takto poskytnuté službě v ř. 21 daňového přiznání k DPH za příslušné zdaňovací období a současně i v souhrnném hlášení s kódem plnění „3”. Na daňovém dokladu vystaveném pro slovenského nájemce uvede česká společnost mimo jiné i údaj „daň odvede zákazník”.


Česká obchodní společnost, plátce, pronajala speciální přístroj švýcarské obchodní společnosti. Místo plnění se určí ve shodě s § 9 odst. 1 ZDPH podle sídla příjemce služby, tj. v tomto případě ve Švýcarsku. Úplata za nájem přístroje nepodléhá v ČR povinnosti přiznat daň. Český plátce nezatíží úplatu sjednanou za pronájem přístroje českou DPH. Česká obchodní společnost uvede údaje o takto poskytnuté službě v ř. 26 daňového přiznání k DPH za příslušné zdaňovací období. V souhrnném hlášení údaje o takto poskytnuté službě neuvádí, protože místo plnění nebylo určeno v jiném členském státě EU.

Místo plnění u nájmu movitých věcí osobě nepovinné k dani usazené v EU

Pokud je v pozici nájemce osoba nepovinná k dani usazená v EU, tj. v tuzemsku nebo v jiné členské zemi, určí se místo plnění podle obecného pravidla upraveného v § 9 odst. 2 ZDPH, tj. podle sídla, popř. podle umístění provozovny poskytovatele služby (pronajímatele).


Česká obchodní společnost se sídlem v Praze, plátce, pronajala golfové hole českému občanovi (osobě nepovinné k dani). Místo plnění u takto poskytnuté služby se určí ve shodě s § 9 odst. 2 ZDPH, tj. podle sídla poskytovatele služby, tj. v tomto případě v tuzemsku. Úplata za nájem sportovního vybavení podléhá v ČR povinnosti přiznat daň. Pronájem golfových holí podléhá základní sazbě DPH. Česká obchodní společnost uvede údaje o takto poskytnuté službě v ř. 1 daňového přiznání k DPH za příslušné zdaňovací období.


Česká obchodní společnost se sídlem v Praze, plátce, pronajala golfové hole rakouskému občanovi (osobě nepovinné k dani s místem pobytu v Rakousku). Místo plnění u takto poskytnuté služby se určí ve shodě s § 9 odst. 2 ZDPH, tj. podle sídla poskytovatele služby, tj. v tomto případě v tuzemsku. Úplata za nájem sportovního vybavení podléhá v ČR povinnosti přiznat daň. Pronájem golfových holí podléhá základní sazbě DPH. Česká obchodní společnost uvede údaje o takto poskytnuté službě v ř. 1 daňového přiznání k DPH za příslušné zdaňovací období.

Místo plnění u nájmu movitých věcí zahraniční osobě nepovinné k dani

Speciální pravidlo pro určení místa plnění vymezené v § 10h odst. 1 písm. f) ZDPH se použije v případě, že se jedná o nájem movité věci (s výjimkou nájmu dopravních prostředků) a v pozici nájemce je zahraniční osoba nepovinná k dani, tj. osoba, která neuskutečňuje ekonomické činnosti a která nemá na území Evropského společenství sídlo nebo místo pobytu.


Česká obchodní společnost se sídlem v Praze, plátce, pronajala golfové hole švýcarskému občanovi (zahraniční osobě nepovinné k dani). Místo plnění u takto poskytnuté služby se určí ve shodě s § 10h odst. 1 písm. f) ZDPH podle místa pobytu příjemce služby, tj. v tomto případě ve Švýcarsku. Úplata za nájem sportovního vybavení nepodléhá v ČR povinnosti přiznat daň. Český plátce nezatíží úplatu sjednanou za pronájem golfových holí českou DPH. Česká obchodní společnost uvede údaje o takto poskytnuté službě v ř. 26 daňového přiznání k DPH za příslušné zdaňovací období. V souhrnném hlášení údaje o takto poskytnuté službě neuvádí, protože místo plnění nebylo určeno v jiném členském státě EU.

Místo plnění u nájmu nemovitých věcí

Místo plnění u nájmu nemovitých věci se stanoví podle pravidla uvedeného v § 10 ZDPH, tj. podle místa, kde se nemovitost nachází. Do kategorie služeb vztahujících se k nemovitosti, u kterých se místo plnění určuje podle § 10 ZDPH, patří mimo jiné i udělení práv na užívání nemovitosti. Skutečnost, kdo je v pozici nájemce, není pro stanovení místa plnění v případě nájmu nemovitých věci z hlediska DPH důležitá.

Daňový režim u nájmu movitých věcí

Nájem movitých věcí je ve smyslu ustanovení § 14 odst. 1 písm. b) ZDPH považován za přenechání zboží k užití jinému a patří do kategorie poskytnutí služby. V případě nájmu movitých věcí, pokud je místo plnění určeno v tuzemsku, nelze, na rozdíl od nájmu nemovitých věcí nacházejících se v tuzemsku, uplatnit osvobození od daně. Nájem movitých věcí proto vždy podléhá dani na výstupu, pokud je realizován plátcem v rámci jeho ekonomických činností, za úplatu a s místem plnění v tuzemsku. Vzhledem k tomu, že nájem věci se považuje za poskytnutí služby a tato služba není uvedena v příloze č. 2 k ZDPH, podléhá vždy základní sazbě daně.

Daňový režim u nájmu nemovitých věcí

Nájmem vybrané nemovité věci se pro účely uplatnění osvobození od daně rozumí nájem nemovitých věcí vymezených v § 56 odst. 1 ZDPH s výjimkou:

  1. krátkodobého nájmu nemovité věci,
  2. nájmu prostor a míst k parkování vozidel,
  3. nájmu bezpečnostních schránek,
  4. nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení.

Předmětem nájmu tedy mohou být ve shodě s § 56 odst. 1 ZDPH nezastavěné pozemky, pozemky včetně staveb na nich umístěných, stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě a jednotky. U nájmu nemovitých věcí realizovaného plátcem v tuzemsku a za úplatu se buď uplatní základní sazba daně, nebo osvobození od daně bez nároku na odpočet daně, pokud jsou splněny všechny zákonné podmínky pro uplatnění tohoto osvobození ve smyslu § 56a ZDPH.

Nájem vybrané nemovité věci

Nájem vybrané nemovité věci je podle § 56a odst. 1 ZDPH osvobozen od povinnosti přiznat DPH na výstupu. Podle § 51 odst. 1 písm. g) ZDPH patří nájem vybraných nemovitých věcí do kategorie plnění osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně. Osvobození od daně se nevztahuje na krátkodobý nájem nemovité věci, nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek nebo nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení (§ 56a odst. 1 písm. a) až d) ZDPH).

Plátce se může podle § 56a odst.34 ZDPH rozhodnout, že u nájmu vybrané nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatní daň. V případě, že se plátce rozhodne nájem vybrané nemovité věci při splnění podmínek vymezených v § 56a odst. 3 ZDPH zdaňovat, je povinen uplatnit základní sazbu daně, protože nájem vybrané nemovité věci není uveden v příloze č. 2 k ZDPH, která obsahuje seznam služeb podléhajících snížené sazbě daně.

Pokud se plátce podle § 56a odst. 3 ZDPH rozhodne pro režim zdaňování nájmu, není povinen tuto skutečnost oznámit správci daně. Oznamovací povinnost ve vazbě na rozhodnutí zdaňovat nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor byla zrušena již s účinnosti od 1. 1. 2009.

Rozhodnutí, zda uplatnit osvobození nebo zdanění nájmu, souvisí s uplatněním nároku na odpočet daně nejen u přijatých zdanitelných plnění týkajících se přímo najaté vybrané nemovité věci (§ 72 odst. 1 a§ 72 odst. 6 ZDPH), ale i u přijatých zdanitelných plnění, která mají charakter tzv. režijních nákladů, u kterých, pokud souvisí nejen se zdaňovanými činnostmi, ale i s plněními osvobozenými od daně bez nároku na odpočet daně (např. nájem osvobozený od daně podle § 56a odst. 1 ZDPH), je uplatněn režim krácení odpočtu daně (§ 76 ZDPH). Plátce, který uskutečňuje osvobozená plnění bez nároku na odpočet daně (nájem vybrané nemovité věci v režimu osvobození od daně podle § 56a odst. 1 ZDPH), musí počítat se skutečností, že u těchto přijatých zdanitelných plnění (tj. u výše zmíněných „režijních nákladů”) uplatní nižší nárok na odpočet daně na vstupu, protože je povinen tento nárok na odpočet daně zkracovat za použití „kráticího koeficientu”. Samozřejmě za předpokladu, že hodnota kráticího koeficientu je nižší než 95 %. Pokud je hodnota koeficientu vypočteného podle § 76 odst. 3 ZDPH rovna 95 % nebo vyšší než 95 %, považuje se takto vypočtený koeficient za roven 100 %. V těchto případech k faktickému krácení nároku na odpočet daně u přijatých zdanitelných plnění vykázaných ve sloupci „Krácený odpočet” nedojde.

Krátkodobý nájem vybrané nemovité věci. V § 56a odst. 2 ZDPH je uvedena definice krátkodobého nájmu, ze které vyplývá, že za krátkodobý nájem ve smyslu § 56a odst. 1 písm. a) ZDPH je považován pouze nájem

Nahrávám...
Nahrávám...