Převod staveb, bytů a nebytových prostor

5.6.2013, Ing. Dagmar Fitříková, Zdroj: Verlag DashöferDoba čtení: 19 minut

Převod staveb, bytů a nebytových prostor

Ing. Dagmar Fitříková

Při převodu staveb, bytů a nebytových prostor se uplatňuje režim zdanění podle § 56 odst. 1 ZDPH ve lhůtě stanovené od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby. Po uplynutí lhůty stanovené v § 56 odst. 1 ZDPH je převod staveb, bytů a nebytových prostor od daně osvobozen bez nároku na odpočet daně. Zásadní změna provedená v § 56 odst. 1 ZDPH s účinností od 1. 1. 2013 umožňuje plátci, který realizuje převod stavby, bytu nebo nebytového prostoru po uplynutí zákonem stanovené lhůty 5 let, popř. po uplynutí 3 let v případě převodu staveb, bytů a nebytových prostor nabytých do 31. 12. 2012, rozhodnout se, že převod předmětné nemovitosti uskuteční jako zdanitelné plnění.

Zákonná lhůta, ve které se převod staveb, bytů a nebytových prostor považuje za zdanitelné plnění, je podle § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném do 31. 12. 2012, stanovena do uplynutí 3 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby. Podle § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném od 1. 1. 2013, se takto stanovená zákonná lhůta prodlužuje na 5 let. Prodloužení zákonné lhůty vymezené v § 56 odst. 1 ZDPH z původních 3 na5 let se vztahuje na převod staveb, bytů a nebytových prostor nabytých od 1. 1. 2013. U převodu staveb, bytů a nebytových prostor nabytých do 31. 12. 2012 činí zákonem stanovená lhůta, po jejímž uplynutí se převod nemovitosti považuje za osvobozený od daně 3 roky, i když je převod realizován v období po 1. 1. 2013. Tato skutečnost jednoznačně vyplývá z čl. II bodu 2 Přechodných ustanovení zákona č. 502/2012 Sb. Po uplynutí lhůty stanovené v § 56 odst. 1 ZDPH je převod nemovitostí vymezených v tomto ustanovení osvobozen od daně s výjimkou případu, kdy se plátce rozhodne, že i po uplynutí zákonem stanovené lhůty uplatní při převodu staveb, bytů nebo nebytových prostor daň. Důvodem k tomuto rozhodnutí může být skutečnost, že uplatnění osvobození od daně při převodu stavby, bytu nebo nebytového prostoru je spojeno s povinností provést úpravu nebo vyrovnání odpočtu daně.

Podle § 56 odst. 1 ZDPH se může plátce s účinností od 1. 1. 2013 u převodu staveb, bytů a nebytových prostor rozhodnout, že i po uplynutí zákonem stanovené lhůty 3 let v případě převodu nemovitosti nabyté do 31. 12. 2012, nebo 5 let u převodu nemovitosti nabyté od 1. 1. 2013, uplatní daň na výstupu. Možnost zvolit režim zdanění i v případě převodu staveb, bytů a nebytových prostor nabytých před 1. 1. 2013 vyplývá pro plátce z úpravy obsažené v čl. II bodu 3 Přechodných ustanovení zákona č. 502/2012 Sb.

U převodu staveb pro sociální bydlení a jejich příslušenství se podle § 48a odst. 3 ZDPH uplatní snížená sazba daně s výjimkou převodu těchto staveb, pokud splňují podmínky pro uplatnění osvobození od daně podle § 56 odst. 1 ZDPH. U převodu bytového domu, rodinného domu a bytu, pokud se jedná o objekty, které splňují obecné vymezení objektu bytové výstavby, ale nesplňují kritéria stavby pro sociální bydlení ve smyslu § 48a ZDPH, se uplatní základní sazba daně, pokud se nejedná o převod nemovitosti, který splňuje podmínky pro uplatnění osvobození od daně bez nároku na odpočet podle § 56 odst. 1 ZDPH.

U převodu staveb, které nepatří do kategorie bytové výstavby a nejedná se ani o stavby pro sociální bydlení vymezené v § 48a odst. 4 písm. d) až k) ZDPH, se uplatní podle § 47 odst. 4 ZDPH základní sazba daně s výjimkou převodu těchto staveb uskutečněných po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby, pokud se jedná o stavby nabyté od 1. 1. 2013, a s výjimkou převodu těchto staveb uskutečněných po uplynutí 3 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby, pokud se jedná o stavby nabyté do 31. 12. 2012 (§ 56 odst. 1 ZDPH a čl. II bod 3 Přechodných ustanovení zákona č. 502/2012 Sb.).

Převody staveb, bytů nebo nebytových prostor, jsou po uplynutí lhůty stanovené v § 56 odst. 1 ZDPH od povinnosti přiznat daň na výstupu osvobozeny bez nároku na odpočet daně. Uplatnění režimu osvobození od daně bez nároku na odpočet daně při převodu staveb, bytů a nebytových prostor může být spojeno s povinností provést vyrovnání odpočtu daně nebo s povinností provést úpravu odpočtu daně. S účinností od 1. 1. 2013 je možné zvolit u převodu nemovitostí, na které se podle § 56 odst. 1 ZDPH vztahuje osvobození od daně bez nároku na odpočet, režim zdanění. Volba režimu zdanění při převodu staveb, bytů nebo nebytových prostor představuje pro plátce optimální variantu v případě, kdy částka DPH uplatněná jako daň na výstupu z celkové sjednané ceny nemovitosti je nižší než případná částka DPH odpovídající částce úpravy nebo vyrovnání odpočtu daně, kterou by plátce, prodávající, byl povinen zohlednit v daňovém přiznání k DPH, pokud by při převodu předmětné nemovitosti nezvolil režim zdanění, ale uplatnil režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. V případech, kdy je v pozici kupujícího jiný plátce, který bude pořízenou nemovitost používat pro účely zakládající nárok na odpočet daně v plné výši, nebude zřejmě problém sjednat kupní cenu tak, že dohodnutá částka bude navýšena o příslušnou DPH, kterou je plátce, prodávající, povinen přiznat na výstupu, pokud při prodeji zvolí režim zdanění, a kterou je plátce, kupující, oprávněn uplatnit v plné výši jako nárok na odpočet daně na vstupu. Pokud se současně jedná o převod stavby, bytu nebo nebytového prostoru, který by byl v případě uplatnění osvobození od daně spojen s povinností provést úpravu nebo vyrovnání odpočtu daně, je namístě zvolit v tomto případě režim zdanění. Pro dosažení optimální volby mezi režimem zdanění a osvobozením od daně při převodu staveb, bytů a nebytových prostor je nutné připomenout si základní pravidla upravená v příslušných ustanoveních ZDPH pro účely vyrovnání a úpravy odpočtu daně.

Povinnost provést v zákonem vymezených případech vyrovnání odpočtu daně podle § 77 ZDPH se vztahuje na převody staveb, bytů a nebytových prostor, které nejsou pro účely DPH považovány za dlouhodobý majetek. Povinnost provést vyrovnání odpočtu daně u staveb, bytů a nebytových prostor, se týká plátců, kteří tyto nemovitosti pořizují za účelem jejich dalšího prodeje a evidují je v majetku nikoli jako dlouhodobý majetek, ale jako „zboží“. Pro vznik povinnosti provést vyrovnání odpočtu daně podle § 77 ZDPH je nutné splnění zákonem stanovených podmínek. Podle § 77 odst. 1 ZDPH podléhá vyrovnání původní odpočet daně uplatněný u obchodního majetku před jeho použitím, s výjimkou dlouhodobého majetku, a to pouze v případě, pokud ve lhůtě pro uplatnění odpočtu daně, tj. ve lhůtě 3 let vymezené v § 73 odst. 3 ZDPH, použije plátce v rámci svých ekonomických činností takový majetek pro jiné účely, než které zohlednil při uplatnění původního odpočtu daně. S účinností od 1. 1. 2013 došlo k prolomení zákonné lhůty 3 let vymezené pro vyrovnání odpočtu daně v § 77 odst. 1 ZDPH u staveb, bytů a nebytových prostor, které nejsou dlouhodobým majetkem. Tyto nemovitosti s účinností od 1. 1. 2013 podléhají podle § 77 odst. 3 ZDPH vyrovnání odpočtu daně i po uplynutí obecné lhůty 3 let vymezené v § 77 odst. 1 ve vazbě na § 73 odst. 3 ZDPH. Postup při vyrovnání odpočtu daně podle § 77 odst. 3 ZDPH je vysvětlen na níže uvedených příkladech.