dnes je 5.12.2022

Input:

Převod staveb, bytů a nebytových prostor

5.6.2013, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Převod staveb, bytů a nebytových prostor

Ing. Dagmar Fitříková


  • § 4 odst. 3 písm. d), § 47, § 48, § 48a a § 56 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, v platném znění, dále jen ZDPH,

  • Čl. II bod 5 Přechodná ustanovení zákona č. 47/2011 Sb.,

  • Čl. II bodu 2 Přechodných ustanovení zákona č. 502/2012 Sb.


Při převodu staveb, bytů a nebytových prostor se uplatňuje režim zdanění podle § 56 odst. 1 ZDPH ve lhůtě stanovené od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby. Po uplynutí lhůty stanovené v § 56 odst. 1 ZDPH je převod staveb, bytů a nebytových prostor od daně osvobozen bez nároku na odpočet daně. Zásadní změna provedená v § 56 odst. 1 ZDPH s účinností od 1. 1. 2013 umožňuje plátci, který realizuje převod stavby, bytu nebo nebytového prostoru po uplynutí zákonem stanovené lhůty 5 let, popř. po uplynutí 3 let v případě převodu staveb, bytů a nebytových prostor nabytých do 31. 12. 2012, rozhodnout se, že převod předmětné nemovitosti uskuteční jako zdanitelné plnění.


Změna zákonem stanovené lhůty

Zákonná lhůta, ve které se převod staveb, bytů a nebytových prostor považuje za zdanitelné plnění, je podle § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném do 31. 12. 2012, stanovena do uplynutí 3 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby. Podle § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném od 1. 1. 2013, se takto stanovená zákonná lhůta prodlužuje na 5 let. Prodloužení zákonné lhůty vymezené v § 56 odst. 1 ZDPH z původních 3 na5 let se vztahuje na převod staveb, bytů a nebytových prostor nabytých od 1. 1. 2013. U převodu staveb, bytů a nebytových prostor nabytých do 31. 12. 2012 činí zákonem stanovená lhůta, po jejímž uplynutí se převod nemovitosti považuje za osvobozený od daně 3 roky, i když je převod realizován v období po 1. 1. 2013. Tato skutečnost jednoznačně vyplývá z čl. II bodu 2 Přechodných ustanovení zákona č. 502/2012 Sb. Po uplynutí lhůty stanovené v § 56 odst. 1 ZDPH je převod nemovitostí vymezených v tomto ustanovení osvobozen od daně s výjimkou případu, kdy se plátce rozhodne, že i po uplynutí zákonem stanovené lhůty uplatní při převodu staveb, bytů nebo nebytových prostor daň. Důvodem k tomuto rozhodnutí může být skutečnost, že uplatnění osvobození od daně při převodu stavby, bytu nebo nebytového prostoru je spojeno s povinností provést úpravu nebo vyrovnání odpočtu daně.


Příklad 1

Plátce daně pořídil v lednu 2012 stavbu, která byla poprvé kolaudována v lednu 2000. V roce 2013 se plátce rozhodne, že takto pořízenou stavbu prodá. Zákonná lhůta stanovená v § 56 odst. 1 ZDPH se odvíjí nikoli od data pořízení stavby (tj. duben 2012), ale od data vydání prvního kolaudačního souhlasu, tj. od ledna 2000. Převod stavby v roce 2013 je od daně osvobozen.


Příklad 2

Plátce daně pořídil v květnu 2010 stavbu, ve které jsou umístěny kanceláře a prodejní prostory a která byla poprvé kolaudována 31. 3. 2010. V únoru 2013 se plátce rozhodne, že takto pořízenou stavbu prodá. Zákonná lhůta stanovená v § 56 odst. 1 ZDPH se odvíjí od data vydání prvního kolaudačního souhlasu, tj. od 31. 3. 2010. V tomto případě lhůta 3 let stanovená v § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném do 31. 12. 2012 (čl. II bod 2 Přechodná ustanovení zákona č. 502/2012 Sb.) neuplynula. Převod této stavby realizovaný v lednu 2013 podléhá základní sazbě daně.


Příklad 3

Plátce daně pořídil v květnu 2010 stavbu, která byla poprvé kolaudována 31. 3. 2010. V červnu 2013 se plátce rozhodne, že takto pořízenou stavbu prodá. Zákonná lhůta stanovená v § 56 odst. 1 ZDPH se odvíjí nikoli od data pořízení stavby (tj. červenec 2010), ale od data vydání prvního kolaudačního souhlasu, tj. od 31. 3. 2010. Převod této stavby realizovaný v červnu 2013 je od daně osvobozen.

Možnost volby zdanění převodu nemovitosti

Podle § 56 odst. 1 ZDPH se může plátce s účinností od 1. 1. 2013 u převodu staveb, bytů a nebytových prostor rozhodnout, že i po uplynutí zákonem stanovené lhůty 3 let v případě převodu nemovitosti nabyté do 31. 12. 2012, nebo 5 let u převodu nemovitosti nabyté od 1. 1. 2013, uplatní daň na výstupu. Možnost zvolit režim zdanění i v případě převodu staveb, bytů a nebytových prostor nabytých před 1. 1. 2013 vyplývá pro plátce z úpravy obsažené v čl. II bodu 3 Přechodných ustanovení zákona č. 502/2012 Sb.


Příklad 4

Plátce daně pořídil v roce 2012 stavbu, která byla poprvé kolaudována v roce 2002. V roce 2013 se plátce rozhodne, že takto pořízenou stavbu prodá. Předmětnou stavbu plátce pořídil od jiného plátce v režimu osvobození od daně, protože od data vydání prvního kolaudačního souhlasu uplynuly více než 3 roky. V tomto případě se i u plátce, který je v roce 2013 v pozici prodávajícího, jedná o převod stavby, který je od daně osvobozen podle § 56 odst. 1 ZDPH. Vzhledem k tomu, že je převod stavby realizován v roce 2013, má plátce možnost se u převodu této stavby rozhodnout pro režim zdanění. Při pořízení předmětné stavby nebyl plátcem uplatněn odpočet daně, a proto v tomto případě nemá plátce důvod volit u převodu stavby režim zdanění.


Příklad 5

Plátce daně pořídil v roce 2012 stavbu, která byla poprvé kolaudována v lednu 2010. V dubnu 2013 se plátce rozhodne, že takto pořízenou stavbu prodá. Předmětnou stavbu plátce pořídil od jiného plátce jako zdanitelné plnění, protože od data vydání prvního kolaudačního souhlasu do data prodeje v roce 2012 původním vlastníkem neuplynula zákonem stanovená lhůta 3 let. Při pořízení stavby uplatnil plátce s ohledem na využití stavby nárok na odpočet daně v plné výši. Vzhledem k tomu, že i v tomto případě se jedná o stavbu nabytou do 31. 12. 2012, činí zákonná lhůta, po jejímž uplynutí se převod stavby považuje za plnění osvobozené od daně, 3 roky. Tato lhůta uplynula v lednu 2013 a k prodeji předmětné stavby došlo až v dubnu 2013. I v tomto případě se jedná u plátce, který převod stavby v roce 2013 realizuje, o převod stavby, který je od daně osvobozen podle § 56 odst. 1 ZDPH a v tomto případě má plátce možnost se u převodu této stavby rozhodnout pro režim zdanění.

Sazby daně při převodu staveb, bytů a nebytových prostor

U převodu staveb pro sociální bydlení a jejich příslušenství se podle § 48a odst. 3 ZDPH uplatní snížená sazba daně s výjimkou převodu těchto staveb, pokud splňují podmínky pro uplatnění osvobození od daně podle § 56 odst. 1 ZDPH. U převodu bytového domu, rodinného domu a bytu, pokud se jedná o objekty, které splňují obecné vymezení objektu bytové výstavby, ale nesplňují kritéria stavby pro sociální bydlení ve smyslu § 48a ZDPH, se uplatní základní sazba daně, pokud se nejedná o převod nemovitosti, který splňuje podmínky pro uplatnění osvobození od daně bez nároku na odpočet podle § 56 odst. 1 ZDPH.

U převodu staveb, které nepatří do kategorie bytové výstavby a nejedná se ani o stavby pro sociální bydlení vymezené v § 48a odst. 4 písm. d) až k) ZDPH, se uplatní podle § 47 odst. 4 ZDPH základní sazba daně s výjimkou převodu těchto staveb uskutečněných po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby, pokud se jedná o stavby nabyté od 1. 1. 2013, a s výjimkou převodu těchto staveb uskutečněných po uplynutí 3 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby, pokud se jedná o stavby nabyté do 31. 12. 2012 (§ 56 odst. 1 ZDPH a čl. II bod 3 Přechodných ustanovení zákona č. 502/2012 Sb.).


Převody staveb, bytů nebo nebytových prostor, jsou po uplynutí lhůty stanovené v § 56 odst. 1 ZDPH od povinnosti přiznat daň na výstupu osvobozeny bez nároku na odpočet daně. Uplatnění režimu osvobození od daně bez nároku na odpočet daně při převodu staveb, bytů a nebytových prostor může být spojeno s povinností provést vyrovnání odpočtu daně nebo s povinností provést úpravu odpočtu daně. S účinností od 1. 1. 2013 je možné zvolit u převodu nemovitostí, na které se podle § 56 odst. 1 ZDPH vztahuje osvobození od daně bez nároku na odpočet, režim zdanění. Volba režimu zdanění při převodu staveb, bytů nebo nebytových prostor představuje pro plátce optimální variantu v případě, kdy částka DPH uplatněná jako daň na výstupu z celkové sjednané ceny nemovitosti je nižší než případná částka DPH odpovídající částce úpravy nebo vyrovnání odpočtu daně, kterou by plátce, prodávající, byl povinen zohlednit v daňovém přiznání k DPH, pokud by při převodu předmětné nemovitosti nezvolil režim zdanění, ale uplatnil režim osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. V případech, kdy je v pozici kupujícího jiný plátce, který bude pořízenou nemovitost používat pro účely zakládající nárok na odpočet daně v plné výši, nebude zřejmě problém sjednat kupní cenu tak, že dohodnutá částka bude navýšena o příslušnou DPH, kterou je plátce, prodávající, povinen přiznat na výstupu, pokud při prodeji zvolí režim zdanění, a kterou je plátce, kupující, oprávněn uplatnit v plné výši jako nárok na odpočet daně na vstupu. Pokud se současně jedná o převod stavby, bytu nebo nebytového prostoru, který by byl v případě uplatnění osvobození od daně spojen s povinností provést úpravu nebo vyrovnání odpočtu daně, je namístě zvolit v tomto případě režim zdanění. Pro dosažení optimální volby mezi režimem zdanění a osvobozením od daně při převodu staveb, bytů a nebytových prostor je nutné připomenout si základní pravidla upravená v příslušných ustanoveních ZDPH pro účely vyrovnání a úpravy odpočtu daně.

Vyrovnání odpočtu daně

Povinnost provést v zákonem vymezených případech vyrovnání odpočtu daně podle § 77 ZDPH se vztahuje na převody staveb, bytů a nebytových prostor, které nejsou pro účely DPH považovány za dlouhodobý majetek. Povinnost provést vyrovnání odpočtu daně u staveb, bytů a nebytových prostor, se týká plátců, kteří tyto nemovitosti pořizují za účelem jejich dalšího prodeje a evidují je v majetku nikoli jako dlouhodobý majetek, ale jako „zboží“. Pro vznik povinnosti provést vyrovnání odpočtu daně podle § 77 ZDPH je nutné splnění zákonem stanovených podmínek. Podle § 77 odst. 1 ZDPH podléhá vyrovnání původní odpočet daně uplatněný u obchodního majetku před jeho použitím, s výjimkou dlouhodobého majetku, a to pouze v případě, pokud ve lhůtě pro uplatnění odpočtu daně, tj. ve lhůtě 3 let vymezené v § 73 odst. 3 ZDPH, použije plátce v rámci svých ekonomických činností takový majetek pro jiné účely, než které zohlednil při uplatnění původního odpočtu daně. S účinností od 1. 1. 2013 došlo k prolomení zákonné lhůty 3 let vymezené pro vyrovnání odpočtu daně v § 77 odst. 1 ZDPH u staveb, bytů a nebytových prostor, které nejsou dlouhodobým majetkem. Tyto nemovitosti s účinností od 1. 1. 2013 podléhají podle § 77 odst. 3 ZDPH vyrovnání odpočtu daně i po uplynutí obecné lhůty 3 let vymezené v § 77 odst. 1 ve vazbě na § 73 odst. 3 ZDPH. Postup při vyrovnání odpočtu daně podle § 77 odst. 3 ZDPH je vysvětlen na níže uvedených příkladech.


Příklad 6

Obchodní společnost pořídila od jiného plátce v dubnu 2011 celkem 5 nových bytů, které splňují kritéria bytu pro sociální bydlení ve smyslu § 48a odst. 5 ZDPH. Na tyto byty byl vydán první kolaudační souhlas v lednu 2011. Při převodu bytů uplatnil prodávající sníženou sazbu daně ve výši 10 %. Pořizovací cena každého bytu činila 1 100 000 Kč (z toho základ daně 1 000 000 Kč a DPH ve výši 10 % činila 100 000 Kč). Na základě daňového dokladu vystaveného prodávajícím si obchodní společnost (kupující) uplatnila v souvislosti s pořízením 5 bytů, v daňovém přiznání za zdaňovací období duben 2011 nárok na odpočet daně v plné výši, tj. ve výši 500 000 Kč (100 000 x 5 = 500 000), protože předpokládala, že všechny byty prodá v zákonné lhůtě 3 let, ve které se prodej bytů považuje za zdanitelné plnění. Tři byty prodala obchodní společnost v období od dubna do prosince 2011 a při jejich prodeji uplatnila sníženou sazbu daně ve výši 10 %. Jeden byt byl prodán v lednu 2012 a při prodeji tohoto bytu uplatnila obchodní společnost sazbu daně ve výši 14 %. Předpokládejme, že poslední z pěti bytů pořízených v dubnu 2011 bude prodán v lednu 2015 a do doby prodeje nebude předmětný byt obchodní společností používán. Prodejní cena bytu bude činit 1 200 000 Kč. Pokud obchodní společnost při prodeji tohoto bytu uplatní osvobození od daně bez nároku na odpočet daně, podléhá původní odpočet daně uplatněný při pořízení tohoto majetku, který není dlouhodobým majetkem, vyrovnání odpočtu daně ve shodě s § 77 odst. 1 a 3 ZDPH. V daňovém přiznání za zdaňovací období leden 2015, vznikne obchodní společnosti povinnost provést vyrovnání původního odpočtu. Částka vyrovnání odpočtu daně se vypočte podle § 77 odst. 5 ZDPH a v daném případě by částka vyrovnání odpočtu činila –100 000 Kč. Na výši korekce odpočtu daně ve smyslu § 77 ZDPH nemá vliv prodejní cena bytu. V tomto případě činí částka vyrovnání odpočtu daně –100 000 Kč bez ohledu na skutečnost, zda plátce realizuje prodej bytu za cenu 1 200 000 Kč nebo např. 750 000 Kč. Korekci odpočtu daně původně uplatněného v daňovém přiznání k DPH za duben 2011 uvede plátce v řádku 45 daňového přiznání k DPH za leden 2015 ve výši –100 000 Kč. Plátce má možnost zvolit režim zdanění, tato varianta je však pro plátce nevýhodná, protože snížená sazba daně ve výši 15 % vypočtená z částky 1 200 000 Kč by v tomto případě činila 156 480 Kč.


Příklad 7

Přepokládejme stejné zadání jako v předchozím příkladu s tím rozdílem, že obchodní společnost se při prodeji posledního z 5 bytů pořízených v roce 2011 rozhodne ve shodě s § 56 odst. 1 ZDPH pro režim zdanění. V tomto případě je obchodní

Nahrávám...
Nahrávám...