dnes je 26.9.2022

Input:

Pronájem a DPH - smlouvy

28.6.2010, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Pronájem a DPH - smlouvy

Dagmar Masná

V tomto textu navazujeme na obecný výklad uvedený viz Pronájem - DPH. Pro režim DPH je velmi důležité, o jaký právní vztah jde.

Nájem a DPH

Nájem jako takový upravuje hned několik právních předpisů - občanský zákoník, obchodní zákoník a zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Pro účely DPH je nájem posuzován jako služba, tj. převod práva využití věci.

Pozor!
Podle ustálené judikatury Evropského soudního dvora, která je využívána i v tuzemsku, však musí jít o právo nájemce užívat věc způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a o právo vyloučit jakoukoliv další osobu z výkonu takového práva.

Pokud je užití nějakým způsobem omezeno, neposuzuje se jako nájem, ale jako jiné právo - služba ve smyslu § 14 ZDPH. Tento postup se vztahuje zejména k právu užívat část nemovitosti, na které je však sepsána nájemní smlouva.

Příklad
Majitel nemovitosti pronajal část střechy mobilnímu operátorovi, aby na ní mohl umístit své zařízení. Byla sepsána nájemní smlouva o pronájmu části nemovitosti s tím, že operátor má přístup na střechu kdykoliv, ale musí si vyžádat klíče od přístupových dveří. Touto smlouvou nebylo operátorovi dáno právo užívat věc jako vlastník, když mu nebyl umožněn volný přístup. Nepůjde tedy o poskytnutí nájmu, který by mohl být plněním osvobozeným, ale o poskytnutí služby, která je zdanitelným plněním.

Rada
Stejným způsobem se musí posuzovat i pronájmy části nemovitosti k umístění hracích nebo jiných automatů.

Pozor!
Stejně jako nájem se posuzuje i podnájem.

Místo plnění

Pro určení vzniku zdanitelného plnění je rozhodující místo plnění.

Nemovitosti

U nájmu nemovitostí je místem plnění místo, kde se nemovitost nachází.

Movité věci s výjimkou dopravních prostředků

U nájmu movitých věcí platí obecné určení místa plnění, kterým je podle § 9 ZDPH místo, kde má nájemce sídlo nebo místo podnikání. Pokud by nájem movité věci byl poskytnut provozovně osoby povinné k dani, bude místem plnění místo, kde je tato provozovna umístěna.

Pro nájem dopravních prostředků platí speciální úprava, která je uvedena v dalším textu.

Vznik daňové povinnosti

Poskytnutí nájmu se zpravidla považuje za dílčí plnění a v případě, kdy není možné vázat povinnost přiznat daň na přijetí úplaty ("platby“), vzniká daňová povinnost dnem uskutečnění zdanitelného plnění. Tím je den uvedený ve smlouvě. Nejsou-li dílčí plnění sjednána, je dnem uskutečnění den přijetí platby, den poskytnutí nájmu nebo den vystavení daňového dokladu.

Uskutečnění osvobozeného nájmu

U osvobozeného nájmu pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor se zákazem nároku na odpočet daně se považuje plnění za uskutečněné nejpozději posledním dnem každého kalendářního roku.

Daňový doklad

Daňovým dokladem je běžný daňový doklad, splátkový kalendář a u nájmu s místem plnění mimo tuzemsko je jím daňový doklad vystavený podle § 33 ZDPH.

Typ smlouvy

Vzhledem k možnostem poskytnutí nájmu jak věcí movitých, tak věcí nemovitých rozebíráme v následujícím textu různé smlouvy; jde o smlouvu:

  • nájemní,

  • o koupi najaté věci,

  • o nájmu podniku,

  • o nájmu dopravního prostředku.

Nájemní smlouva

Za základní předpis lze považovat ObčZ, který ve svém § 663 a následujících řeší pravidla nájemní smlouvy. Uzavřením nájemní smlouvy pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně či ve sjednané době užíval nebo z ní bral užitky. Na základě této smlouvy je nájemce oprávněn užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě, nebylo-li dohodnuto jinak, přiměřeně povaze a určení věci.

Nájemce je oprávněn dát pronajatou věc do podnájmu, pokud uzavřená smlouva nestanoví jinak.

Byty

Zvláštní pozornost je v ObčZ věnována nájmu bytů, který je upraven § 685 a následujícími. Podle těchto ustanovení vzniká nájem bytu nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Tato smlouva musí být uzavřena písemnou formou.

Nebytové prostory

Zákon č. 116/1990 Sb., ve znění pozdějších předpisů, upravuje nájem a nájemní smlouvu v případě nebytových prostor. Podle tohoto zákona vzniká nájem na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytových prostor do užívání.

Nájem nemovitosti

Úprava zákona o DPH nerozlišuje druh uzavřené smlouvy, zda nájemní smlouva byla uzavřena podle občanského zákoníku nebo podle zákona o pronájmu nebytových prostor.

Osvobození od daně

Základním pravidlem je, že nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od daně bez nároku na odpočet. Ovšem i z tohoto pravidla existují v zákoně výjimky.

Pozor!
Osvobození od daně se nevztahuje na tzv. krátkodobý nájem a parkovací místa, bezpečnostní schránky a trvale instalované movité věci (viz další text).

Krátkodobým nájmem, ať již stavby, bytu nebo nebytových prostor, se rozumí nájem včetně vnitřního movitého vybavení, popřípadě dodání elektřiny, tepla, vody, plynu a chladu nejdéle na 48 hodin nepřetržitě.

Nájem prostor a míst k parkování vozidel je také výjimkou, na kterou se osvobození od daně nevztahuje. U tohoto nájmu nerozhoduje, zda jde o garážová stání přímo v objektech nebo na venkovních parkovacích plochách, pokud jde o parkoviště provozované podnikatelským subjektem.

Plnění hlavní a vedlejší

Je však třeba zmínit, že bude-li nájem místa k parkování vozidel např. součástí smlouvy o nájmu bytu, je třeba posuzovat tento nájem jako celek s tím, že půjde o plnění osvobozené od daně.

Osvobozen nemůže být podle ZDPH nájem bezpečnostních schránek a nájem trvale instalovaných zařízení a strojů.

Rada
Zákon již tento druh nájmu blíže nedefinuje, má se však za to, že jde o všechna zařízení či stroje, které jsou pevně spojeny se stavbou.

Příklad
Plátce uzavřel smlouvu o nájmu bytu spolu s garážovým stáním, ve které stanovil celkovou cenu nájmu. V tomto případě se celá cena nájmu bude považovat za plnění osvobozené od daně. Kdyby tentýž plátce uzavřel nájemní smlouvu na byt a nájemní smlouvu na garážové stání, musel by nájem bytu vykázat jako plnění osvobozené a nájem garážového stání jako plnění zdanitelné základní sazbou daně.

Pozor!
Zákon o DPH obsahuje ještě jednu, a to podstatnou výjimku pro případy, kdy je nájem poskytnut jinému plátci pro uskutečňování ekonomických činností. V takovém případě se může pronajímatel rozhodnout, že nájem bude zdaňovat (viz Pronájem - DPH).

Nájem nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví

U pronajímané nemovitosti, která je v podílovém spoluvlastnictví více osob, které jsou všechny plátci daně, platí obecné principy fungování daně. Nájem bude buď plněním osvobozeným od daně, nebo plněním zdanitelným, přičemž jednotliví vlastníci budou vykazovat osvobození nebo daň v poměrné výši odpovídající spoluvlastnickému podílu.

Rada
Tímto způsobem mohou uplatňovat i nárok na odpočet DPH.

Pozor!
Poněkud problematičtější je nájem nemovitosti, která je v podílovém spoluvlastnictví osoby, jež je plátcem, a osoby, jež plátcem není. Vlastník, který je plátcem, bude vykazovat plnění osvobozená nebo zdanitelná v poměrné výši odpovídající jeho podílu a rovněž v té výši může uplatnit nárok na odpočet. U vlastníka, který plátcem není, bude v případě, že provádí i jinou ekonomickou činnost, vstupovat celý příjem za nájem do obratu rozhodného pro registraci (viz Registrace k daním - DPH).

Příklad
Plátci je pro účely podnikání pronajímána nemovitost, kterou vlastní dva spoluvlastníci, z nichž jeden je plátce a vlastní 1/4 nemovitosti, a druhý, který vlastní 3/4 nemovitosti, plátcem daně není. Nájemné bylo stanoveno ve výši 40 000 Kč měsíčně a spoluvlastník-plátce se rozhodl nájem zdaňovat. Do svého daňového přiznání zahrne tedy nájemné, které vypočte jako 1/4 nájemného, tj. z částky 10 000 Kč, která se považuje za cenu obsahující daň. Ve stejném poměru může uplatnit nárok na odpočet u všech přijatých plnění vztahujících se k této nemovitosti.

Nájem movité věci

Nájem movité věci s výjimkou nájmu všech druhů prostředků pro dopravu poskytnutý v tuzemsku je vždy zdanitelným plněním, u kterého se uplatňuje základní sazba.

Místo plnění

Jak je již výše uvedeno, řídí se místo plnění sídlem nebo místem podnikání nájemce, popřípadě místem provozovny.

Příklad
Český plátce pronajme osobě povinné k dani v jiném členském státě optické přístroje. Protože tato osoba nemá sídlo nebo místo podnikání v tuzemsku, bude místem plnění členský stát, ve kterém má sídlo, místo podnikání.

Samostatná úprava je uvedena v § 10h ZDPH pro nájem movité věci poskytnutý zahraniční osobě nepovinné k dani, kdy místem plnění je místo, kde má tato osoba sídlo nebo místo pobytu.

Smlouva o koupi najaté věci

Smlouvou o koupi najaté věci, která vyžaduje písemné vyhotovení, si strany ujednají, že nájemce je oprávněn koupit najatou věc nebo najatý soubor věcí během platnosti nájemní smlouvy nebo po jejím zániku. Koupi najaté věci lze charakterizovat jako kombinaci nájemní smlouvy a kupní smlouvy.

Úpravu smlouvy o koupi najaté věci obsahuje § 489 a následující ObchZ.

Vymezení pojmu finanční pronájem

S účinností od 1. 1. 2009 doznalo vymezení pojmu pro účely DPH značné změny, neboť finanční pronájem (FL) lze posoudit jako dodání zboží nebo také jako poskytnutí služby, přičemž se vychází z formulace uzavřené smlouvy. Vymezení pojmu uvedené v zákoně o DPH bylo k uvedenému datu zrušeno bez náhrady.

Finanční pronájem

Jako dodání zboží je finanční pronájem posuzován v případě, kdy je v uzavřené smlouvě stanovena povinnost nájemce nabýt zboží nebo nemovitost, které jsou předmětem této smlouvy.

V případě, že ve smlouvě je uvedeno jen oprávnění nájemce nabýt zboží nebo nemovitost po ukončení nájmu, posuzuje se tento finanční pronájem jako služba poskytnutí práva využití věci ukončená případnou koupí předmětu nájmu.

Místo plnění

Pokud se finanční pronájem posuzuje jako dodání zboží, určuje se tak i místo plnění. Tím je ve smyslu § 7 ZDPH místo, kde se zboží nachází v době, kdy se dodání uskutečňuje, pokud však je dodání uskutečněno bez přepravy nebo odeslání. Je-li zboží dodáváno spolu s přepravou nebo odesláním, je místem plnění místo, kde se zboží nachází v době, kdy odeslání nebo přeprava zboží začíná.

Pokud se finanční pronájem posuzuje jako služba, určuje se místo plnění podle § 9 zákona o DPH s výjimkou uvedenou v § 10h odst. 1 ZDPH.

Vznik daňové povinnosti

Je-li finanční pronájem posouzen jako dodání zboží, pak vzniká daňová povinnost ke dni uskutečnění zdanitelného plnění. Znamená to, že s účinností od 1. 1. 2009 je v takovém případě povinnost přiznat daň jednorázově, ke dni vzniku práva užívat zboží nájemcem.

Pozor!
Toto plnění pak nelze posoudit ani jako dílčí plnění, pokud by nedošlo k postupnému dodávání.

Příklad
Leasingová společnost uzavře smlouvu na finanční leasing nákladního automobilu, v níž je uvedena povinnost nájemce automobil odkoupit. Automobil předá nájemci do užívání dne 2. ledna 2010.

Nahrávám...
Nahrávám...