dnes je 27.10.2020

Input:

Spoluvlastnictví

8.4.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Spoluvlastnictví

Prof. Doc. Ing. Alena Vančurová, Ph.D.

Spoluvlastnictví může mít celou řadu daňových dopadů, a to nejen u daně z příjmů; proto se postupně budeme zabývat jednotlivými typy daní, nejen daní z příjmů. V zásadě se může jednat o:

  • podílové spoluvlastnictví anebo o

  • majetek ve společném jmění manželů.

Zvláštním případem spoluvlastnictví je také společnost (dříve sdružení bez právní subjektivity).

Rada
Některé možnosti optimalizace daňové povinnosti, jak si ukážeme v dalším textu, se týkají jen případů, kdy je majetek ve společném jmění.

Daň z příjmů

Nejvíce komplikací mají při řešení spoluvlastnictví poplatníci daně z příjmů, zejména daně z příjmů fyzických osob. Proto se dále věnujeme vybraným složitějším oblastem, nejčastěji se jedná o příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP.

Rozdělení příjmů a výdajů

Jsou-li podílovými spoluvlastníky fyzické osoby, je nutné příjmy a výdaje související se spoluvlastnictvím majetku rozdělit.

Příklad
Bratři Václav, Vilém a Vojtěch mají ve spoluvlastnictví nemovitou věc. Václav má 40% podíl, jeho bratři shodně 30 %. V nemovité věci je pět stejně velkých bytů, čtyři z nich bratři najímají, poslední využívá Václav pro bydlení své rodiny. Příjmy z nájmu za rok 2015 činily 240 000 Kč, související výdaje na nemovitou věc byly evidovány ve výši 70 000 Kč.

Nejprve je třeba vyloučit poměrnou část výdajů souvisejících s tou částí nemovité věci, která není využívána k dosahování příjmů z nájmu. Po této úpravě činí výdaje 56 000 Kč (0,8 x 70 000). Pak si bratři rozdělí příjmy a výdaje podle podílů na majetku:

Spoluvlastníci  Příjmy v Kč  Výdaje v Kč  
Václav (40 %)  96 000  22 400  
Vilém (30 %)  72 000  16 800  
Vojtěch (30 %)  72 000  16 800  

Dohoda spoluvlastníků

Podle § 12 ZDP existuje alternativa způsobu rozdělování příjmů a výdajů. Podmínkou jiného rozdělení příjmů a výdajů byla podle znění § 11 ZDP do konce roku 2013 vždy písemná smlouva podepsaná všemi spoluvlastníky.

Pozor!
Dále podle znění § 11 ZDP(1.9.2014) platilo, jestliže prokazatelně příjmy z užívání věci ve spoluvlastnictví na základě písemné smlouvy plynou jen určitým spoluvlastníkům anebo se rozdělují v jiném poměru, než vyplývá z majetkových podílů, rozdělí se příjmy podle této smlouvy. Výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů je v tom případě nutné rozdělit stejně jako příjmy.

Rada
Nové znění § 12 tak striktní pravidla neobsahuje (novela účinná od roku 2015 jen přesouvá vztahy související s rodinným závodem do § 13), ale určitě je vhodné, aby skutečně byla jasná platná smlouva pro „jiné” rozdělení příjmů a výdajů. Minimálně jako důkazní prostředek pro daňové řízení.

Příklad
Bratři z předchozího příkladu se dohodli, že Václav opraví střechu a podkrovní byt, který je v současné době zcela neobyvatelný. Písemně potvrdili, že vynaložené výdaje ve výši 900 000 Kč ponese výhradně Václav. Součástí písemné dohody je i ustanovení, že po dobu pěti let bude Václav jediným příjemcem nájemného. V tomto případě bude příjmy i výdaje zdaňovat pouze Václav.

Typ činnosti a související výdaje

Je zcela běžné, že majetek ve spoluvlastnictví je využíván:

  • pro podnikání (§ 7),

  • k nájmu (§ 9),

  • nebo je prodáván (§ 10).

Nejčastěji se řeší – zejména u § 7 a § 9 správné určení vstupní ceny.

Ta se stanoví jednotlivě u každého ze spoluvlastníků, a to podle majetkového podílu na celkové „vstupní ceně” hmotného majetku (totéž platí i pro nehmotný majetek, je-li možné ho pořídit ve spoluvlastnictví). Každý ze spoluvlastníků potom majetek odpisuje ze své vstupní ceny, a to nezávisle na ostatních spoluvlastnících.

Příklad
Pan Kabát a pan Kopist si pořídili stroj na čištění koberců, který hodlají pouze najímat. Jeho pořizovací cena byla 50 000 Kč. Pan Kabát má 60% podíl na majetku. Jakým způsobem se budou výdaje související s pořízením tohoto majetku zahrnovat do základu daně obou spoluvlastníků?

Oba poplatníci budou stroj považovat za hmotný majetek a odpisovat ho, i když jeden při 60% podílu na něm má vstupní cenu 30 000 Kč a druhý při 40% podílu má vstupní cenu 20 000 Kč.

Rada
Skutečně oba výše uvedení poplatníci evidují hmotný majetek ve smyslu ZDP (i když základna pro odpisování je vlastně u každého poplatníka nižší než 40 000 Kč). Každý z nich si ale může zvolit metodu odpisování, která mu bude vyhovovat.

Paušální výdaje

Pokud si spoluvlastníci rozdělují příjmy ze spoluvlastnictví a ve stejném poměru výdaje na jejich dosažení a udržení podle vlastnických podílů, mohou všichni nebo kterýkoli z nich uplatnit výdaje v rámci dílčího základu daně příjmy z nájmu, popř. v rámci dílčího základu daně příjmů ze samostatné činnosti, paušálem z příjmů (viz Paušální výdaje).

Pozor!
Jestliže se příjmy a související výdaje z majetku ve spoluvlastnictví nerozdělují podle vlastnických podílů, nemůže žádný ze spoluvlastníků v tom dílčím základu daně, ve kterém příjmy z užívání společné věci zdaňuje, uplatnit paušální výdaje, a to podle ustanovení § 12 odst. 2 ZDP.

Příjmy z prodeje

U fyzických osob jsou příjmy z prodeje majetku, který je ve spoluvlastnictví, někdy osvobozeny od daně z příjmů. U příjmů z prodeje nemovité věci se posuzuje délka dvouletého nebo pětiletého časového testu.

Rada
Doba, po kterou měl poplatník v nemovité věci bydliště, resp. období mezi pořízením majetku a jeho prodejem, se v tomto případě nepřerušuje, i když dojde k vypořádání mezi spoluvlastníky nebo k vymezení bytů a nebytových prostor nebo jednotek zapsaných do katastru nemovitostí.

Společné jmění manželů

Mají-li manželé najímaný majetek ve společném jmění, daní se u jednoho z nich. Manželé volí tu variantu, která je pro ně výhodnější.

Optimalizace

Plynou-li manželům příjmy z majetku ve společném jmění, potom se příjmy nedělí mezi manžele a zdaňují se jen u jednoho z nich. Manželé si mohou vybrat u koho. Je pochopitelné, že se budou snažit tyto příjmy zdanit u toho z manželů, který by jinak měl nižší základ daně.

Příklad
Manželé Nováčkovi pronajímají dva byty, které každý z nich nabyl v dědictví, a nejsou ve společném jmění. Pan Nováček je ve ztrátě, paní v plusu.

U prodeje pozemku, který mají ve společném jmění, mají právo volby. Protože byl ziskový, zařadí příjem do svého přiznání manžel.

Sleva na manžel(ku)

Jestliže jeden z manželů příjmy plynoucí z majetku ve společném jmění manželů „vloží” do svého základu daně, pak se tyto příjmy nezahrnují do vlastního příjmu druhého z manželů pro stanovení nároku na slevu na dani za vyživovaného manžela.

Příklad
Manželé Novákovi najímají byt, který mají ve společném jmění. Manžel má vysoké příjmy ze závislé činnosti, paní má příjmy nižší, nevyužila by ani všechny slevy na dani. Proto „zisk” z nájmu zařadí do daňového přiznání manželka.

Optimalizace

Variant pro optimalizaci může být více, svou roli sehraje vždy konkrétní daňová pozice obou manželů, vedle výše uvedených slev na dani třeba také solidární daň atd.

Příklad
Manželé Růžičkovi mají příjem z pronájmu chaty ve společném jmění, příjem je 57 000 Kč. Pan Růžička je zaměstnán, má vysoké příjmy zatížené solidární daní. Paní Růžičková je v domácnosti a kromě rodičovského příspěvku nemá vlastní příjem.

Pro manžele Růžičkovy bude výhodnější, když příjem z nájmu do svého základu daně zahrne paní Růžičková, protože manželovi současně nezanikne nárok na slevu na manželku.

Příklad
Kdyby paní Růžičková měla další vlastní příjem, např. z dohody o provedení práce ve výši 10 000 Kč, bude pro manžele výhodnější, když příjem z nájmu do svého základu daně zase zahrne paní Růžičková, bude stále možné uplatnit slevu na poplatníka a daň hradit nebude.

A co je ještě důležitější, pan Růžička uplatní slevu na vyživovanou manželku, protože její příjem nepřesáhl hranici 68 000 Kč.

Obchodní majetek

Majetek ve společném jmění manželů lze také zahrnout do obchodního majetku jednoho z manželů (a to i v případě, že oba manželé tento majetek používají k dosahování zdanitelných příjmů).

Pozor!
Příjmy z prodeje majetku, který byl zahrnut do obchodního majetku, musí být podle § 10 odst. 2 ZDP zdaněny u toho z manželů, který jej do obchodního majetku zahrnul. Poměrnou část souvisejících výdajů však mohou uplatnit oba dva.

Příklad
Manželé Proškovi si pořídili osobní automobil, který je součástí jejich společného jmění. Dohodli se, že pan Prošek automobil vloží do svého obchodního majetku.

Pan Prošek vede inventární kartu tohoto majetku a eviduje na ní odpisy. Roční odpis automobilu za rok 2015 činí 50 000 Kč. Podle knihy jízd lze doložit, že automobil pro své podnikání ze 40 % používal manžel, z 25 % manželka a zbytek ujetých kilometrů připadá na soukromé účely.

Manžel z vypočteného odpisu může uplatnit 40 %, tj. 20 000 Kč, a manželka, i když automobil nemá vložen do svého obchodního majetku, 25 %, tj. 12 500 Kč. Ze zbylých 35 % ujetých kilometrů, které připadají na osobní spotřebu, nelze uplatnit odpis vůbec.

Pokračování v odpisování

Manželům nic nebrání v tom, aby po vyřazení majetkové hodnoty jedním z manželů z obchodního majetku tutéž hodnotu do obchodního majetku zařadil druhý z nich. Jinou možností je, že jeden z manželů, který má majetek ve svém výlučném vlastnictví, tento