dnes je 26.9.2022

Input:

Zákon o oceňování majetku 2014

14.5.2014, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2014.11.1
Zákon o oceňování majetku 2014

Ing. Martin Děrgel

VYŠLO V ČÍSLE 11/2014

Cena majetku je zcela obecně vzato jednou z nejdůležitějších údajů z pohledu zájemce o jeho koupi nebo prodej. Například nový automobil nám může vyhovovat po technické i estetické stránce, ale pokud bude jeho cena pro nás nepřijatelná, zřejmě jej nekoupíme, a naopak bude-li cena příznivá, možná leccos slevíme z jiných požadavků. Ještě naléhavěji než samotného potenciálního kupce zajímá cena majetku účetnictví a daně. Pro ně je svět bez cen – resp. majetek bez ocenění – zcela nepředstavitelný. A tak i když si třeba podnikatelé vzájemně darují nebo smění zboží za zboží – čímž vše považují za vyřízené a dál neřeší – tak jejich účetní a "daňař" musejí oba předmětné majetky odpovídajícím způsobem ocenit. V tomto příspěvku se podíváme hlavně na právní předpis, který má oceňování majetku již ve svém názvu, a jenž doznal podstatných změn od 1. 1. 2014.

Není cena jako cena

Cena má tedy zásadní význam jak v právu soukromém (obvykle rozhoduje o uzavření úplatné smlouvy), tak i veřejném (včetně účetnictví a daní). Potíž je ale v tom, že všemožných druhů "cen" odlišených přívlastky je nepřehledně mnoho, např. cena smluvní, obvyklá, kupní, znalecká, určená, zjištěná, pořízení, pořizovací, reprodukční pořizovací, vstupní, zůstatková, regulovaná, mimořádná, běžná, zvýšená vstupní, změněná vstupní.

Příklad

Příklad – Souběh vícera cen

Matka, a. s., zakládá dceřinou Dcera, s. r. o., do jejíhož základního kapitálu vkládá nákladní automobil:

  • který v minulosti pořídila (koupila) za 250 000 Kč,

  • jeho aktuální účetní zůstatková cena je 150 000 Kč,

  • aktuální daňová zůstatková cena je 160 000 Kč,

  • znalecké ocenění majetku pro účely vkladu činí 170 000 Kč,

  • podle vyjádření prodejce vozidla je jeho hodnota dneska na 180 000 Kč,

  • místní autobazar by vozidlo odkoupil za 140 000 Kč.

Ve hře je tedy celá řada relevantních cen. Je zřejmé, že kvůli určitosti a srovnatelnosti účetnictví musejí být nastavena jednoznačná oceňovací pravidla, aby se vyloučila libovůle účetních jednotek vedoucí k odtržení účetního obrazu od skutečnosti (viz proslulé fiktivní účetnictví amerického energetického kolosu Enron).

Je proto jednoznačně stanoven následující účetní postup:

  • obchodněprávní ocenění předmětu vkladu bude na úrovni znaleckého ocenění 170 000 Kč,

  • účetní ocenění vkladu u vkladatele bude odpovídat účetní zůstatkové ceně 150 000 Kč,

  • účetní ocenění předmětu vkladu u nabyvatele bude ve výši znaleckého ocenění 170 000 Kč,

  • daňové ocenění vkladu (nabývací cena podílu) u vkladatele bude rovno daňové zůstatkové ceně 160 000 Kč,

  • daňové ocenění předmětu vkladu u nabyvatele zůstane prakticky zachováno na pořizovací ceně 250 000 Kč.

Asi prvním místem, kde by každého napadlo hledat upřesnění k cenám, je zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění p.p. Tento se vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen "zboží" (výrobků, výkonů, prací a služeb) pro český trh, včetně cen zboží z dovozu nebo určeného pro vývoz. Za cenu označuje peněžní částku:

  • sjednanou při nákupu a prodeji nebo

  • určenou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku k jiným účelům než k prodeji.

A dále upřesňuje: Cena se sjednává pro zboží vymezené názvem, jednotkou množství a kvalitativními, dodacími nebo jinými podmínkami dohodou stran, ... Součástí ceny mohou být náklady pořízení, zpracování a oběhu zboží, zisk, daň a clo. Dohoda o ceně je dohoda o výši ceny nebo o způsobu, jakým bude vytvořena za podmínky, že tento způsob cenu dostatečně určuje. Dohoda o ceně vznikne také tím, že kupující zaplatí bezprostředně před převzetím nebo po převzetí zboží cenu ve výši požadované prodávajícím. ...

Příklad

Příklad – Cena sjednaná při nákupu

Pan Otakar provozuje malou restauraci. Paní Anička si v ní podle jídelního lístku vybrala oběd za 65 Kč a po něm za něj zaplatila servírce 70 Kč. I když fakticky k žádnému sjednávání ceny nedošlo, zákaznice pouze akceptovala částku navrženou restauratérem, přeci jen došlo k dohodě o ceně a sjednanou cenou je částka požadovaná prodávajícím, tedy 65 Kč podle jídelního lístku. Pětikoruna navíc pro servírku (spropitné, všimné) není součástí sjednané ceny za jídlo, ale bezúplatným plněním navíc od spokojené zákaznice. Protože ovšem bezprostředně souvisí s předmětnou hostinskou činností pana Otakara, tak je součástí jeho zdanitelných příjmů.

Významně se k cenám vyjadřuje také nový občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb., dále jen "NOZ", a to zejména v § 492. Podle tohoto ustanovení platí, že hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích (tedy nejde-li o věc neocenitelnou), je její cena. Přičemž cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Dále NOZ definuje mimořádnou cenu věci tím, že se stanoví, má-li se její hodnota nahradit, s přihlédnutím ke zvláštním poměrům nebo ke zvláštní oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci.

Příklad

Příklad – Když se zapomene cenu sjednat

Slečna Jana má čerstvě po škole a začíná podnikat jako účetní. Jejím prvním zákazníkem byla místní stavební firma pana Čermáka, známého to vykuka, kterého pro neshody odmítly již mnohé účetní firmy. O čemž naše novopečená účetní nemá ani potuchy a je ráda, že má prvního klienta, který ani nechtěl smlouvu písemně. Slečna Jana není moc výřečná a spíše plachá, nedošlo tak vůbec na vyjednávání o ceně, ale účtovat začala hned.

Když už slečna Jana účtovala firmu pana Čermáka třetí měsíce prakticky zadarmo, sebrala odvahu a při jedné ze schůzek se zeptala, jaký způsob placení za její účetní služby dotyčnému vyhovuje. Na to protřelý světák suše odvětil, že co by chtěla, vždyť se přece na žádné ceně nedohodli, takže žádné placení nebude.

Pan Čermák má pravdu v tom, že cena nebyla sjednána, mýlí se však, že by proto měla zůstat nulovou i hodnota alias cena přijaté (využité) účetní služby, a tedy jeho dluh. Tato cena se totiž stanoví coby cena obvyklá přímo ze zákona, tedy jako za obdobné účetní služby poskytované za srovnatelných podmínek a v daném čase.

"Cenu" s tím či oním přívlastkem si pro své potřeby různě vymezuje celá řada právních předpisů, z našeho pohledu jde především o předpisy účetní a daňové. Při jejich podrobnějším zkoumání seznáme, že všechny možné druhy cen si můžeme hrubě rozdělit do tří skupin. 1. Jasné ceny – kterých je v běžné praxi naprostá většina a obvykle vycházejí ze skutečně placených částek. 2. Úřední ceny – kdy cenovou otázku za nás vyřeší nějaký právní předpis (např. advokátní tarify, poplatky, pokuty a jiné "nesmluvní" sankce, minimální mzda). 3. Nejasné ceny – typicky u přijatých darů, kdy jednoznačnou výši "ceny" z ničeho přímo nevyčteme a nezbývá než srovnávat s cenami ad 1 nebo u vyšších hodnot pro klid duše využít služeb znalce v oceňování.

Zákon o oceňování majetku

Expert na "nejasné ceny" je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění p.p. – "ZOM". Ani on nebyl ušetřen záplavě změn spuštěné 1. 1. 2014 příchodem NOZ a měnilo jej 34 bodů zákona č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva, a ještě dvě zákonná opatření Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. (obě shodně zrušila stejnou část 6. měnící zrušený zákon o daních dědické, darovací a z převodu nemovitostí).

Obecně vzato, slouží ZOM k administrativnímu oceňování majetku, při čemž mu zejména ohledně nemovitých věcí vydatně asistuje obsažná a ryze technická prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb. s neuvěřitelnými 41 přílohami plnými složitých výpočtových vzorců a tabulek. Tato prováděcí vyhláška od 1. 1. 2014 nahradila obdobnou předešlou vyhlášku č. 3/2008 Sb., před níž byly vyhlášky č. 540/2002 Sb. a č. 279/1997 Sb.

ZOM upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (pro něž zavádí zkratku "majetek") a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový či zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem ZOM. Dále se uplatní i tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany.

Ovšem využití ZOM pro ocenění nesjednaných cen není absolutní, nepoužije se totiž v případech, kdy samotný zvláštní předpis stanoví vlastní způsob oceňování, což v účetním a daňovém světě není výjimkou, např.:

  • speciální pravidla účetního oceňování podle § 24 až 27 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví,

  • základ daně u vybraných druhů pozemků podle § 5 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí,

  • speciální pravidla daňového oceňování např. podle § 3, 6, 29 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

Příklad

Příklad – Daňové ocenění nepeněžních příjmů

Živnostník Karel opravil garáže dopravní firmě, za což by si obvykle řekl o částku

Nahrávám...
Nahrávám...