2.9.56
§ 56 ZDPH Dodání vybrané nemovité věcí
Ing. Olga Hochmannová
Úplné znění
Ustanovení související
Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty
Vztah k dalším souvisejícím předpisům
Směrnice Rady 2006/112/ES, čl. 12, čl. 135 odst. 1 písm. j) – l), odst. 2, čl. 137
Zákon č. 283/2021 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů
Komentář:
Jak je uvedeno již v komentáři k § 55a ZDPH, ustanovení dosavadního § 56 ZDPH byla rozdělena na § 55a a § 56 ZDPH. V § 56 ZDPH byla ponechána pouze pravidla pro dodání stavby a jiné vybrané nemovité věci. Od 1. 7. 2025 dochází k výrazné změně v osvobození od daně při jejich převodu.
K § 56 odst. 1 ZDPH
Dle novelizovaného § 56 odst. 1 ZDPH je od 1. 7. 2025 dodání vybrané nemovité věci osvobozeno od daně s výjimkou prvního dodání této nemovité věci uskutečněného do konce 23. kalendářního měsíce po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou nebo v němž došlo k podstatné změně této nemovité věci.
Toto nové pravidlo zásadně mění podmínky pro uplatnění DPH při dodání stavby a jiné vybrané nemovité věci, neboť dani bude podléhat pouze první dodání. Podmínkou osvobození mimo jiné je, že vybraná nemovitá věc byla dokončena, jak vyplývá z uvedené formulace; dodání před jejím dokončením je zdanitelným plněním. Co se rozumí vybranou nemovitou věcí, je definováno v § 56 odst. 7 ZDPH. Co se rozumí dokončením vybrané nemovité věci, je stanoveno v § 48 odst. 6 ZDPH a také v § 56 odst. 2 a 4 ZDPH.
K § 56 odst. 2 ZDPH
Ustanovení § 56 odst. 2 a odst. 4 ZDPH upřesňují podmínky stanovené v § 48 odst. 6 ZDPH, které stanoví, kdy se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou.
Podle odst. 2 se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou dnem nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí nebo dnem splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci, pokud se pro tuto nemovitou věc kolaudační rozhodnutí nevydává.
K § 56 odst. 3 ZDPH
Dle § 56 odst. 3 ZDPH se za první dodání dokončené vybrané nemovité věci považuje také první dodání uskutečněné po provedení podstatné změny nemovité věci. Konkrétně je v odst. 3 stanoveno, že za první dodání dokončené vybrané nemovité věci se považuje také první dodání uskutečněné po
a) dni nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí po provedení změny, během níž došlo k podstatné změně této nemovité věci, nebo dnem splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny, pokud se po jejím provedení kolaudační rozhodnutí nevydává; to neplatí v případě, že
1. je kolaudační rozhodnutí vydáno jiné osobě než osobě, která tuto změnu provedla, nebo
2. podmínky k trvalému užívání této nemovité věci po provedení změny splnila jiná osoba než osoba, která tuto změnu provedla, nebo
b) dni, kdy se změna probíhající na této nemovité věci stala podstatnou změnou, pokud k dodání toto nemovité věci dochází přede dnem
1. nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí po provedení toto změny, nebo
2. splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny, pokud se po jejím provedení kolaudační rozhodnutí nevydává.
Z uvedeného ustanovení § 56 odst. 3 vyplývá následující:
a) o podstatnou změnu vybrané nemovité věci se jedná jen v tom případě, kdy změnu provádí osoba, která nemovitou věc po provedení podstatné změny dodává,
b) pro vyčíslení hodnoty podstatné změny se vychází pouze z nákladů, které vynaložila pouze osoba, která vybranou nemovitou věc dodává.
Co se rozumí podstatnou změnou vybrané nemovité věci, je dále stanoveno v § 56 odst. 5 ZDPH.
K § 56 odst. 4
Odst. 4 navazuje na definici dokončení vybrané nemovité věci v odst. 2 a stanoví, že vybraná nemovitá věci se pro účely DPH nepovažuje za dokončenou, pokud byla dokončena pouze její část.
K tomu uvádí MF ČR v důvodové zprávě k návrhu novely, že dokončení je nutno zkoumat vždy ve vztahu ke konkrétní nemovité věci, která se dodává. Může tedy nastat situace, kdy dochází ke kolaudaci stavby rozdělené na jednotky po částech a dodává se pouze zkolaudovaná jednotka. V takovém případě se jedná o dodání dokončené vybrané nemovité věci. Naopak pokud se dodává celá rozsáhlá stavba, z níž pouze část byla předmětem kolaudace, nejedná se o dokončenou vybranou nemovitou věc.
K § 56 odst. 5 ZDPH
Odst. 5 definuje, co se rozumí podstatnou změnou dokončené vybrané nemovité věci. Definice je mnohem podrobnější, než byl dosavadní výklad tohoto pojmu v metodické informaci GFŘ z r. 2016, neboť kritériem je nejen hodnota této změny, dále se hodnota této změny vypočítá z následné prodejní ceny nemovitosti, stanoven je i účel změny a osoba, která podstatnou změnu provádí.
Dle § 56 odst. 5 ZDPH je pro účely DPH podstatnou změnou vybrané nemovité věci změna dokončené vybrané nemovité věci, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady na tuto změnu bez daně osobou, která uskutečňuje následující dodání vybrané nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto bezprostředně následujícím dodání.
Jak je…
