dnes je 6.7.2022

Input:

Stavebnictví - DPH

22.6.2011, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Stavebnictví - DPH

Dagmar Masná

Problematika stavebnictví a DPH byla a zůstala velmi obsáhlá s ohledem na možnosti využití snížené sazby daně pro určité typy staveb. Proto je vhodné čerpat z odborných názorů publikovaných Ministerstvem financí.

Rada
K dispozici je na webu České daňové správy Informace k uplatňování zákona o DPH u výstavby po 1. 1. 2008, publikovaná pod č. j. 18/21492/2008-181 - Uplatňování zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. Kromě této informace vydalo MF i odpovědi na nejčastější dotazy ke konkrétním pracím stavební povahy.

Novela ZDPH od 1. 4. 2011

Novela zákona platná od 1. 4. 2011 nepřinesla žádné změny při uplatňování daně z přidané hodnoty ve stavebnictví, tj. v oblasti výstavby, převodů, oprav, technického zhodnocení či změny účelu použití staveb. Platí tak stejná pravidla od 1. 1. 2008, která však mohou být upřesňována.

Jedinou změnou v zákoně je nové uspořádání, kdy vymezení bytového domu, rodinného domu a bytu bylo přeneseno z § 4 do § 48 ZDPH, který obsahuje úpravu k sazbám daně u bytové výstavby.

Vymezení pojmů

Vymezení charakteru jednotlivých staveb či stavebních prací není snadné vyhledat, neboť kromě určitého vymezení obsaženého v ZDPH je nutné nahlédnout i do řady jiných právních předpisů (např. občanský zákoník, stavební zákon a další).

Protože vymezení pojmů je důležité pro posouzení správné sazby daně, uvádíme v dalším textu to nejdůležitější:

Nemovitosti - jsou jimi podle § 119 ObčZ stavby spojené pevně se zemí a pozemky. Převod nemovitosti je buď plněním zdanitelným, nebo plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet.

Pozemky rozlišuje zákon o DPH na:

  • stavební, tím je nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem; převod takového pozemku je vždy zdanitelným plněním,

  • ostatní, jejichž převod je vždy plněním osvobozeným od daně.

Příklad
Společnost Stavba zakoupila pozemky určené k zástavbě s tím, že je prodá po zavedení inženýrských sítí. Po vybudování těchto sítí prodala pozemky jako plnění osvobozené, když správně v souladu s § 56 ZDPH zhodnotila, že nejsou pozemkem stavebním.

Pokud jde o určení, zda jde o pozemek nebo stavbu, je nutné rozlišit, kdy jde o samostatnou věc a kdy o součást pozemku - rozlišení v dalším textu Plošné stavby.

Stavební a montážní práce jsou práce při výstavbě nových staveb, bytů a nebytových prostor a práce při jejich rekonstrukcích, modernizacích, rozšířeních, stavebních úpravách a opravách.

Pozor!
Součástí stavebních a montážních prací jsou konstrukce, materiály, stroje a zařízení, které se do stavby zabudují nebo zamontují.

Rada
Důležité je vymezení dalších pojmů. Například opravou se také rozumí stavební nebo montážní údržba. Stavbou se rozumí i nedokončená stavba.

Bytový dům

Je jím stavba pro bydlení, ve které musí více než polovina podlahové plochy odpovídat požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.

Rada
Bytovým domem jsou zpravidla i tzv. polyfunkční domy mající v nižších podlažích nebytové prostory (obchody, kanceláře) a ve vyšších podlažích byty, jejichž podlahová plocha je vyšší než polovina celkové podlahové plochy.

Rodinný dům

Jako rodinný dům se posuzuje stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení, je k tomu účelu určena a v níž jsou nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví.

Příklad
Pan X se rozhodl koupit domek na okraji rekreační oblasti, který předchozí majitelé trvale využívali pro bydlení. Při sjednávání podmínek koupě však zjistil, že dům je určen k rekreačnímu bydlení. Ačkoliv tento dům splňuje ostatní podmínky definované zákonem o DPH jako rodinný dům, nebude na něj tak pohlíženo a uvažované opravy domu budou zdaněny základní sazbou daně.

Pozor!
Plochami, které nejsou určeny pro trvalé bydlení, rozumíme např. plochy určené pro podnikání, garáže, dílny, případně i speciálně vymezené plochy - např. pro drobné zvířectvo.

Pro účely DPH nejsou rodinným domem stavby pro rodinnou rekreaci a stavby ubytovacího zařízení, přičemž pro jejich určení je rozhodný charakter stavby a není rozhodující, že stavba může být využívána k trvalému bydlení.

Stavbou pro rodinnou rekreaci je stavba, která odpovídá požadavkům na rodinnou rekreaci a je k tomu účelu určena. Vychází se přitom z § 2 písm. b) vyhlášky č. 501/2006 Sb.

Ubytovacím zařízením je stavba nebo její část, kde je poskytováno ubytování a služby s tím spojené. Zařazují se do kategorií hotel, motel a penzion. Patří sem i ostatní ubytovací zařízení, kterými jsou zejména ubytovny, koleje, svobodárny, internáty, kempy, skupiny chat nebo bungalovů, vybavené pro přechodné ubytování.

Byt

Bytem je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně-technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení. Rovněž tak byt je vymezen stavebně-technickým uspořádáním, přičemž není rozhodující, jakým způsobem je využíván.

Místnost

Místností se rozumí místně a prostorově uzavřená část stavby vymezená podlahovou plochou, stropem a pevnými stěnami, které nelze odstranit bez použití technických prostředků.

Rada
Z tohoto vymezení se pak dovozuje, že místností nejsou předsazené části stavby, jako jsou balkony, terasy, lodžie, a to ani zasklené. Místností není ani sklepní kóje ohraničená jiným způsobem než pevnými stěnami, např. dřevěnou přepážkou či přepážkou z jiného materiálu.

Nedokončený byt

Za nedokončený byt je považována místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Příklad
Společnost Nemovitosti budovala půdní vestavbu, jejímž výsledkem měly být tři byty. Provedla zpevnění podlahy a vymezila příčky jednotlivých bytů, zatím je však neuzavřela stropními panely. Vzhledem k tomu, že se dostala do finančních potíží, rozhodla se je prodat. Posoudila je jako nedokončené byty a vzhledem k tomu, že ještě nebyl vydán kolaudační souhlas, uplatnila daň na výstupu.

Nedokončený rodinný dům

Je jím zahájená stavba budoucího rodinného domu, která ještě není plně provedena v celém rozsahu projektové dokumentace schválené stavebním úřadem.

Nebytové prostory

Jako nebytové prostory jsou posuzovány místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení.

Rada
Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru společné části domu.

Společné části domu

Za společné části domu jsou považovány ty části domu, které jsou určené pro společné užívání.

Uvádí se zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to když jsou umístěné mimo dům, dále se za společné části domu považují příslušenství domu (např. drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).

Pozor!
Spoluvlastnický podíl na společných částech domu se posuzuje stejně jako ta část domu, ke které patří - k bytu nebo k prostoru, jenž není určen pro trvalé bydlení.

Podlahová plocha

Podlahovou plochu místností a prostorů je třeba chápat jako jejich vnitřní nášlapnou plochu mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu.

Do úhrnu podlahových ploch se započítává podlahová plocha všech místností a prostorů určených pro bydlení, nebytových prostorů, plocha hal, chodeb, schodišť, garáží, sklepů, balkonů, teras, prádelen, sušáren, kočárkáren, podloubí, průjezdů, pasáží apod.

Do podlahové plochy bytu se započítává plocha vybavení bytu sloužící uživateli bytu (nábytek, vestavěné skříně a kuchyňské linky, otopná tělesa apod.) a současně poměrná část podlahové plochy využívaná společně pro bytové a nebytové účely.

Do úhrnu podlahových ploch se nezapočítává plocha těch místností či prostorů, které nejsou běžně přístupné obyvatelům domu a obvykle slouží jako technologická zázemí - jako jsou kotelny, místnosti pro vzduchotechniku a šachty výtahů.

Rada
Z textu vyplývá, že výpočet podlahové plochy může ovlivnit daňový režim. Proto také Ministerstvo financí v informaci uvádí dva způsoby výpočtu:

  1. Od součtu všech podlahových ploch se odečtou podlahové plochy společných částí domu příslušné k té části domu, která odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, a k té části domu, která tomuto požadavku neodpovídá (nebytové prostory). Poměr se určí jako podíl součtu podlahových ploch k trvalému bydlení včetně příslušenství k součtu podlahových ploch nebytových prostorů včetně jejich příslušenství.

Příklad
Celková plocha domu je 1 000 m2, podlahová plocha bytů včetně příslušenství 460 m2, podlahová plocha nebytových prostor 440 m2, podlahová plocha společných prostor 100 m2.

1000 – 100 = 900 m2

460 / 900 = 0,51 x 100 = 51 %

Takový dům je domem bytovým.

  1. 2. Společné části se rozdělí poměrně mezi byty a nebytové prostory a následně se stanoví podíl bytů (včetně příslušné části společných prostor patřících k bytům) k celkové podlahové ploše domu.

Příslušenství

Příslušenství je definováno v § 121 odst. 1 ObčZ jako věci, které náleží vlastníku hlavní věci a jsou určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenství věci má ve vztahu k věci hlavní povahu věci vedlejší.

Příslušenstvím domu mohou být: garáže, zahradní altány, kůlny, skladové prostory, podzemní stavby, např. jímky, jámy pro měřicí zařízení, čističky odpadních vod sloužící domu, vinné sklepy, stavby pro tepelná čerpadla, dále jím mohou být přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizace, pokud jsou ve vlastnictví majitele domu, připojení drobných staveb na rozvodné sítě a kanalizaci hlavní, oplocení, studny a bazény.

Příslušenstvím bytu jsou podle § 121 odst. 2 ObčZ vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány, např. komora, sklep, dřevník a kolna.

Plošné stavby

Plošné stavby jsou posuzovány jako zpevnění povrchu pozemku (pokud nejde o stavbu spojenou se zemí pevným základem, která je nemovitostí). Takové stavby tvoří s pozemkem jeden celek a nelze je od sebe fakticky ani hospodářsky oddělit.

Jsou jimi např. zámková dlažba, která je rozebíratelná, chodníky odstavné plochy pro vozidla, dlažby a obruby, opěrné zdi, zahradní jezírka a zahraní rybníčky.

Plošná stavba může být příslušenstvím domu, když splňuje všechny znaky nemovité stavby, je ve vlastnictví stejného vlastníka jako dům a tvoří s domem jeden funkční celek. Např. stavba sloužící k parkování, která však není veřejným parkovištěm.

Rada
Určení plošné stavby zpřesnil Nejvyšší správní soud, když došel k závěru, že plošná stavba může být samostatnou věcí, a to za předpokladu, že je se zemí spojena pevným základem. Na základě toho určil, že dálnice, silnice a místní komunikace již ze své stavebně-technické povahy samostatnou věcí téměř vždy jsou.

Rada
Jedno z hledisek pro rozlišení plošné stavby a pozemku je, zda lze vymezit, kde končí pozemek a kde začíná stavba. Pokud toto nelze určit, půjde zpravidla o pozemek.

Stavby pro sociální bydlení

Kromě obecně vymezeného bytového domu, rodinného domu a bytu obsahuje zákon nově vymezení staveb pro sociální bydlení. Je vhodné poznamenat, že pro posouzení takové stavby není rozhodující, kdy byla stavba postavena, ale zda splňuje zákonem stanovené podmínky:

  1. byt pro sociální bydlení, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m2, přičemž celkovou podlahovou plochou tohoto bytu se rozumí součet podlahových ploch všech místností, které tvoří příslušenství bytu. Do celkové podlahové plochy bytu se nezapočítává podíl na společných částech domu;

Pozor!
Vzhledem k tomu, že se do podlahové plochy započítávají jen místnosti, nebude se do ní započítávat podlahová plocha balkonů, lodžií či teras ani sklepů, pokud nejsou místností, např. pokud jde o tzv. kóji.

  1. b. rodinný dům pro sociální bydlení, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 350 m2. Celkovou podlahovou plochou se rozumí součet podlahových ploch všech místností rodinného domu;

Pozor!
Znamená to, že do podlahové plochy se započítává garáž, je-li součástí domu, ale nezapočítávají se balkony, terasy, lodžie a vedlejší stavby nebo příslušenství mimo dům.

  1. c. bytový dům pro sociální bydlení, kterým je bytový dům, v němž nejsou jiné byty než byty pro sociální bydlení;

Pozor!
Pokud by v takovém domě byl byť i jen jeden byt nad 120 m2, není to bytový dům pro sociální bydlení, ale pouze bytový dům.

  1. d. ubytovací zařízení pro ubytování příslušníků bezpečnostních sborů podle zákona o služebním poměru příslušníků bezpečnostních sborů nebo pro ubytování státních zaměstnanců, jak vyplývá z § 77 zákona č. 361/2003 Sb., o služebním
Nahrávám...
Nahrávám...