§ 10 ZDNV Stanovení základu daně

Komentář k § 10 ZDNV

Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Pro stanovení základu daně je třeba nejdříve stanovit nabývací hodnotu, kterou upravuje § 11 ZDNV, nabývací hodnotou je buď výlučně sjednaná cena, nebo výlučně zjištěná cena, případně zvláštní cena (§ 12 ZDNV). U nejčastěji obchodovaných nemovitých věcí se nabývací hodnota určí porovnáním sjednané ceny (§ 13 ZDNV) se srovnávací daňovou hodnotou. Srovnávací daňovou hodnotou může být 75 % zjištěné ceny (§ 16 ZDNV) nebo 75 % směrné hodnoty (§ 15 ZDNV). Nabývací hodnotou je sjednaná cena (100 %), pokud je vyšší než srovnávací daňová hodnota nebo je nabývací hodnotou srovnávací daňová hodnota (75 % zjištěné ceny nebo směrné hodnoty), pokud je vyšší než sjednaná cena. Zvláštní cena je upravena v § 17 až 21 ZDNV. Zvláštní cena se uplatní ve specifických případech, přičemž pro každý specifický případ bude zpravidla odlišná. Tato cena se již s ničím neporovnává. Přestože by se shora uvedená úprava mohla jevit jako složitá, je mechanismus stanovení základu daně obdobný postupu stanovení základu daně podle § 10 ZDDP platného do 31. 12. 2013. Zcela novou veličinou je srovnávací daňová hodnota, která slouží jako porovnávací hladina vůči sjednané ceně a nově je zavedena i odčitatelná položka – uznatelný výdaj.

Směnná smlouva

Ke směně může dojít z pohledu ZDNV pouze v případech, kdy jsou směňovány nemovité věci. Případy, kdy je směňována nemovitá věc s věcí movitou nebo pohledávkou apod., jsou z pohledu ZDNV kupní smlouvou.

V případě směnné smlouvy se za cenu sjednanou považuje hodnota nemovité věci poskytované jako nepeněžité protiplnění za nabytí vlastnictví k nemovité věci. Bude-li poskytováno ještě další plnění (doplatek v penězích, převzetí dluhu a ostatní plnění ve smyslu ust. § 4 ZDNV), je sjednanou cenou součet všech těchto plnění. Obvykle bude hodnotou nemovité věci poskytované jako protiplnění její zjištěná cena, určená znalcem. Pro stanovení nabývací hodnoty se použije v obecné rovině porovnání ceny sjednané (stanovené shora uvedeným způsobem) se srovnávací daňovou hodnotou (75 % zjištěné ceny). Proto je podle § 36 ZDNV povinnou přílohou znalecký posudek.